Україна готується до чергового “герцю за землю”

Україна готується до чергового “герцю за землю”

Аналітика
Укрінформ
Аналізуємо зміни, внесені до законопроєкту про відкриття ринку землі при підготовці до другого читання

Одним із найбільш контраверсійних документів, за розгляд яких наші парламентарії, вочевидь, візьмуться у перший пленарний тиждень нового року (14-17 січня), буде законопроєкт №2178-10 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення”. Ще б пак: довкола земельного питання останнім часом чи не найбільше списів зламано. Чи не найбільше масових – і не дуже масових – акцій протесту, що відбулися по всій країні, скликали під гаслами на кшталт: “руки геть від української землі”. Особливо – після ухвалення документа у першому читанні, коли навіть до фізичних сутичок активістів із правоохоронцями біля будівлі Верховної Ради дійшло. Дещо заспокоїли ситуацію лише обіцянки влади максимально мінімізувати ризики, на яких найчастіше наголошували учасники акцій – як-от: можливість продажу землі іноземцям і надмірна концентрація ріллі “в одних руках”... Чи вдалося?

Члени парламентського комітету з питань аграрної і земельної політики розглянули понад 3 тисячі запропонованих колегами поправок, невелику частину з яких підтримавши, решту ж – відхиливши. У результаті – минулого тижня на сайті Верховної Ради оприлюднили документ, доопрацьований до другого читання. Чи внесуть законопроєкт до сесійної зали вже в перший день нового року за старим стилем (така собі “операція “Земля на Василя”), чи відкладуть “на потім”, – дізнаємося в понеділок, за підсумками засідання Погоджувальної ради. Але вже зараз зрозуміло: на коли б народні обранці не призначили час “Ч”, ухвалення законопроєкту в парламенті буде непростим – із суперечками, ґвалтом, спробами блокувати трибуну. Що ж до “зацікавлених” осіб –  власників земельних паїв, фермерів, латифундистів, експертів і чиновників, – то до кола невдоволених тепер можуть додатися й ті, по чиїх інтересах можуть ударити імплементовані в “тіло” документа поступки: насамперед, представники великих агрохолдингів. Таких висновків можна дійти, проаналізувавши запропоновані до другого читання зміни...

“Каменів спотикання” не стало менше. Їх просто “пообтісували”

Ні про можливе продовження мораторію на продаж землі сільгоспризначення, ні про суттєве відтермінування старту земельного ринку у документі не йдеться. Влада, як і раніше, налаштована якнайшвидше – вже цього року (з 1 жовтня) – надати українцям право (а не обов’язок) продавати наділи. Зміни ж стосуються, в основному, тих, хто збирається купувати землю. Очільник аграрного комітету ВР Микола Сольський узагальнив головні правки, внесені до другого читання:

1. Купувати землю зможуть тільки громадяни України, держава, громади (нововведення) та вітчизняні компанії, засновані українцями.

2. Про ймовірний допуск до ринку іноземців як засновників компаній може йтися тільки за “позитивного” результату земельного референдуму. Але навіть після плебісциту українську землю не зможуть купувати громадяни й компанії країни-окупанта. Усім іноземцям заборонять купувати землі державної і комунальної власності, а також наділи, розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону. Власниками української землі також не можуть бути особи й організації причетні до тероризму, відмивання грошей та компанії, зареєстровані в офшорах.

3. Земельні володіння фізичних осіб і компаній пропонують обмежити 10 тисячами гектарів “в одні руки”. Водночас такі обмеження не стосуватимуться банків, які також можуть бути власниками землі, якщо отримають її як заставу. Натомість великими землевласниками фінустанови не будуть: протягом двох років їх зобов'яжуть продати заставлені ділянки на аукціонах.

До речі, саме передбачене для банківських установ “тимчасове” право на володіння землею сільгосппризначення, за прогнозами, може стати одним із приводів для суперечок в сесійній залі. Адже не секрет, що в Україні працюють чимало філій іноземних банків та банківських установ із часткою іноземного капіталу. Тож можемо мати прецедент, коли іноземці таки отримають шанс розпоряджатися українською землею. Чи не суперечить це духу закону?.. Словом, питання однозначно потребує більш чіткого унормування.

4. Ціна землі не може бути нижчою нормативної грошової оцінки.

Олексій Мушак
Олексій Мушак

До речі, що б там не говорили прибічники теорії “майбутнього розбазарювання української землі за безцінь”, експерти доволі високо оцінюють “цінові” перспективи наших чорноземів вже на першому етапі реформи. “Вже зараз собівартість української землі при продажу через інструмент емфітевзису (отримання речового права на чуже майно через надання в користування земельної ділянки для сільськогосподарських потреб з умовою використання за цільовим призначенням. – Ред.) – від $1,6 до $1,7 тисяч за гектар, – розповів радник прем’єр-міністра Олексій Мушак. – Відкриття ринку збільшить цю цифру до $2 тисяч. І далі, як свідчить практика інших країн, ціна зростатиме в середньому на 25% на рік. Звісно ж, десь вартість наділів буде більшою, десь меншою. Дешевше коштуватиме земля у Херсонській та Запорізькій областях. Дорожче – там, де є велика конкуренція – у Полтавській, Вінницькій, Черкаській, Хмельницькій”. Тобто, за словами Мушака, час дешевої землі в Україні минув. Після започаткування ринку її вартість поступово наближатиметься до європейських показників.

До речі, зараз українська земля всемеро дешевша, аніж у Польщі (в сусідній країні за гектар ріллі просять понад 9 тисяч євро), і у десятки разів – чим у Нідерландах (63 тисячі євро за гектар) та в Італії (понад 40 тисяч)... Навіть у переважно гірській Румунії гектар землі коштує майже 2 тисячі євро, в Угорщині – понад 4 тисячі, у Чехії – 5,5 тисяч, у Словаччині – всі 12! Найдешевші в Європі орні землі – у південно-західному регіоні Болгарії (1,2 тисячі євро). Фактично стільки ж, як і в Україні. Але якість і “віддача” тамтешніх наділів – у десятки разів нижчі, аніж у наших чорноземів. Тому аналітики Світового банку тішать нас іще приємнішими прогнозами: після відкриття ринку гектар української ріллі коштуватиме $3-3,5 тисячі.

Щоправда, є й інші оцінки. Приміром, аналітик фінкомпанії “Альпарі” Максим Пархоменко радить не чекати на значні бариші вже у перший рік функціонування ринку: "Для економіки, як і для власників земельних ділянок, найоптимальніший варіант – зростання цін на землю. Але після самої реформи його не буде. Воно можливе тільки при підвищенні попиту на цей товар. А попит, своєю чергою, можуть формувати як поточні учасники ринку, так і нові". При цьому експерт переконаний: чим швидше стартує ринок, чим активніше ми розвиватимемо інфраструктуру у регіонах (наявність поблизу земельних масивів доріг, елеваторів, залізниці, річки підвищує вартість землі), тим стрімкіше зростатимуть ціни. "Земельна реформа може дозволити нам стати багатшими, але будь-які обмеження й заборони тільки затримають цей процес і не дозволять жителям сільської місцевості продати й розпоряджатися нею на вигідних умовах", – наголошує Максим Пархоменко.

Максим Пархоменко
Максим Пархоменко

Діяти на випередження. Думаємо, як уникнути маніпуляцій і “схем”

Загалом же станом на початок “реформаторського” для земельної сфери 2020-го мусимо визнати: суспільний “водорозділ” щодо можливості продажу сільськогосподарських земель зберігається. Тож для кардинального вирішення цього питання потрібна політична воля. В української влади вона, схоже, є. Складається враження, що є й бажання відмовитися від спокуси “переламати” опонентів через коліно, ідучи натомість шляхом пошуку компромісів. Частково такі компромісні підходи помічаємо в підготовленому до другого читання “земельному” законопроєкті.

Здається, з найбільш дражливим питанням можливого володіння українським національним багатством іноземними громадянами й компаніями усе гаразд. Принаймні, із урахуванням нинішнього законодавчого статус-кво. Але ж не забуваймо, що можновладці дедалі частіше говорять про перспективи лібералізації законодавства у сфері громадянства і про ймовірне запровадження множинного громадянства в Україні (як це корелюється із конституційними нормами – окреме питання...). За таких обставин не виключено, що у майбутньому в декого виникнуть спокуси скористатися цим для напрацювання усіляких “обхідних” схем, які “поділять на нуль” згадані принципові норми нового земельного законодавства. І відповідні запобіжники варто передбачити заздалегідь, аби не реагувати на ситуацію, як це в нас заведено, тоді, коли уже “вдарить грім”. Також уже зараз треба враховувати й деякі нюанси, пов’язані з особливостями володіння землею українськими громадянами і компаніями. Мова, зокрема про таке:

1. “Великі” проблеми малих і середніх фермерів

Багато хто із експертів та політиків продовжує критикувати навіть запропоновані “компромісні” норми щодо розмірів земельного банку в “одних руках”. Вони вважають, що принаймні упродовж перших 3-5 років реформи можливості концентрації ріллі варто було б обмежити 50-100, максимум – 300-500 гектарів. Таким чином, країна створила б преференції для розвитку фермерства. Як приклад при цьому наводять Польщу, де сотні тисяч фермерів і майже немає великих аграрних холдингів. Малі родинні ферми – основа сільського господарства сусідньої країни. Більше половини землі (52%) там належить дрібним фермерським господарствам, кожне з яких обробляє.. до 20 гектарів землі! Власників наділів площею від 20 до 100 гектарів вважають “середніми виробниками”. Їх лише 7% від загальної кількості сільгоспвиробників. А великих господарств – лише 1%. Причому, “великим” у Польщі вважають підприємство, що володіє більш ніж сотнею гектарів ріллі. Понад тисяча гектарів в одних руках для сусідньої країни – майже виняток. Ще більше дрібних фермерів, 95%, – у Греції. На мале і середнє родинне фермерство орієнтуються в Австрії, Італії, Словенії. Трохи більші фермерські господарства в Німеччині. Але для успішного господарювання їм цілком вистачає 100-250 гектарів.

Дрібні господарники отримають низку переваг
Дрібні господарники отримають низку переваг

Наші ж фермери потенційно можуть мати у власності 500 і навіть більше гектарів ріллі. Проблема лише у відсутності коштів для того, аби обробляти, а головне – купити такі наділи. За це й критикують владу противники реформи. Мовляв, українські фермери лише будуть сторонніми спостерігачами на “бенкеті” латифундистів, котрі, немов пиріжки, розкуповуватимуть виставлені на продаж земельні паї. Утім, однозначно прогнозувати такий розвиток подій не можна. Адже, по-перше, багато фермерів, які хазяйнують по півтора-два десятиліття, мають певні накопичення. Звісно ж, їхні калитки не можуть конкурувати із банківськими рахунками та кешем, якими розпоряджаються холдинги. Зате дрібні господарники отримають низку інших переваг. Ідеться, насамперед, про реалізацію положення законопроєкту, згідно з яким громадяни, що мають право постійного користування чи довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі наділів, які набули право оренди через переоформлення права постійного користування щодо цих земельних ділянок, зможуть придбати їх – навіть, не маючи грошей та без проведення торгів. Для таких випадків передбачать механізм розстрочки платежу на період до семи років. Варто лише внести перший платіж – і ти повноправний власник наділу. Добре? Добре.

Те ж стосується і намірів влади допомогти дрібним агровиробникам цільовими кредитами – саме на купівлю землі. Нагадаємо, у Державному бюджеті на нинішній рік передбачено понад 4 мільярди гривень для компенсації кредитних ставок фермерам, котрі захочуть купити землю – із тим, щоб “переплата” для них не перевищувала 3% річних. Господарникам компенсуватимуть розмір ставки рефінансування НБУ (зараз – 13,5%, надалі ж регулятор обіцяє знижувати цей показник). Уряд нині доопрацьовує і конкретизує програму фінансової підтримки фермерів.

2. Ймовірні латифундистські хитрощі 

Якщо українським фермерам володіти десятьма тисячами гектарів ріллі і справді не до снаги, то для великих агрохолдингів це – крапля в “земельному морі”. Нагадаємо, що згідно із першим варіантом законопроєкту, вони могли розраховувати на принаймні у 20 разів більші земельні банки – 200 тисяч гектарів. При цьому, за даними поінформованих джерел, навіть без відкриття ринку землі деякі українські агрохолдинги є фактичними – поки що не до кінця узаконеними – власниками десятків тисяч гектарів землі (завдяки згаданому механізму емфітевзису, довгостроковій оренді, “сірим” схемам купівлі в селян права розпоряджатися паєм тощо). А обробляють великі агропідприємства такі земельні масиви, які польським та німецьким господарникам навіть і не снилися. Скажімо, земельний банк агрохолдингу "Кернел" Андрія Веревського перевищує 600 тисяч гектарів, холдингу UkrLandFarming Олега Бахматюка – 550 тисяч. "Астарта-Київ", "Миронівський хлібопродукт", "Агропросперіс" – обробляють від 250 до півмільйона гектарів ріллі. І цей список можна продовжити. В Україні десятки компаній, які розпоряджаються земельними масивами, загальна площа яких у 10-60 разів перевищує згадану вже компромісну “десятитисячну” норму. Як вони діятимуть після відкриття ринку землі? Скуповуватимуть наділи, узаконюватимуть уже здійснені раніше оборудки, віддаватимуть перевагу продовженню орендних відносин із пайовиками? Спрогнозувати складно. Єдине, що вже зараз зрозуміло: навряд чи латифундисти добровільно відмовляться від десятків і сотень тисяч “зайвих” гектарів... Тож, певно, вже зараз корпоративні юристи мудрують над майбутніми схемами обходу обмежувальних норм. І законодавець у цьому випадку має грати на випередження. Одна з потенційних можливостей – “подрібнення” земельного банку між підставними власниками, подібно до того, як зараз частина великого й середнього бізнесу (приміром, рітейлери) “дробляться” на ФОПи. З тією лише різницею, що у випадку із землею головною метою буде не мінімізація податків (хоча, може, й вона – як додатковий бонус), а обхід законодавчих норм щодо граничної концентрації сільгоспземлі. При цьому великим землевласникам навіть не завжди доведеться ховати своїх ставлеників-”зіцкерівників”, адже, за нинішньою редакцією законопроєкту, “кількісних” обмежень щодо пов’язаних осіб немає...

Також, мабуть, варто передбачити механізм відповідальності посадових осіб, які мають контролювати дотримання вимог законодавства щодо концентрації земельних наділів “в одних руках”. Йдеться, зокрема, про таке: “у разі порушення вимог щодо граничної площі земель сільськогосподарського призначення, що можуть бути у власності однієї особи, земельні ділянки, площа яких перевищує зазначені граничні розміри, конфіскуються за рішенням суду. Позов про конфіскацію подається органом, що здійснює державний контроль за використанням та охороною земель”. А це – певні корупційні ризики. Адже може статися так, що деякі порушення чиновники помічатимуть одразу, а на деякі тривалий час “заплющуватимуть очі”. Ба, навіть, якщо зрештою шила в мішку приховати не вдасться і “надлишок” помітять та заберуть, порушник може багато років безпроблемно та з вигодою для себе користуватися цими наділами. Й фактично не буде за це покараний. Адже судова конфіскація в цьому випадку зовсім не означає, що “зайву” землю відберуть без жодної компенсації. Законопроєктом запропоновано механізм примусового продажу таких ділянок на земельних торгах. При цьому всі виручені гроші (за вирахуванням витрат, пов’язаних із продажем) виплатять колишньому власникові ділянки...

3. “Земельні ризики” для пайовиків.

Одразу про позитив. Законодавець планує передбачити запобіжники від штучного знецінення земельних наділів – із тим, щоб хтось скуповував їх за безцінь. Проєктом закону визначено, що “до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення (…) не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку”. Проведення ж торгів суттєво збільшуватиме вартість наділів, виставлених селянами на продаж. Принаймні, у регіонах із високою якістю та господарською віддачею ріллі.

Більшість наділів до цього часу не розмічені в натурі
Більшість наділів до цього часу не розмічені в натурі

До того ж, ще і ще раз наголошуємо: відкриття ринку землі не означає, що когось змушуватимуть продавати свої гектари. Йдеться лише про право власника паю зробити це – якщо матиме потребу та бажання...

Інша справа, що неприємностей пайовикам, з-поміж решти, може додати те, що більшість їхніх наділів до цього часу не розмічені в натурі і не відображені в Земельному кадастрі. Більшість селян, які не обробляють свої паї самотужки, знають: десь там, на цьому 100 чи 200-гектарному полі – і “моя частка”. “А де конкретно? Невідомо”. Така ситуація у майбутньому може призвести до проблем, коли частина власників захоче продати паї, розташовані у межах цілісних земельних масивів, а частина – ні. Завдання законодавців – “прорахувати” кожну таку гіпотетичну ситуацію. Приміром, коли усі пайовики єдиного земельного масиву хочуть продати землю, а один чи кілька цього не бажають. Або навпаки: більшість влаштовує продовження орендних відносин із агропідприємством чи фермером, а хтось один має потребу продати свій пай якомога швидше...

Серед варіантів розв’язання проблеми – можливість виділення паїв у натурі на інших масивах. Добре, якщо така можливість є. Коли, скажімо, на землях тієї чи іншої громади працюють один-два фермери або підприємства, які продовжать обробляти цілісні земельні масиви, частково господарюючи на своїй (придбаній на торгах) землі, частково – сплачуючи, як і раніше, частині пайовиків за оренду. А якщо таких господарників десятки? Якщо частину паїв взагалі купить новий для регіону або громади “гравець”? Певно, має бути можливість “заміни” паю. Але ж при цьому ніхто не повинен тиснути на селян – все має вирішуватися лише через взаємовигідні домовленості. Для цього, мабуть, варто передбачити механізми виплати пайовикам компенсації (якщо “замінена” земля гіршої якості, земельна ділянка розташована далі від населеного пункту тощо)...

Словом, нюансів, які потребують доопрацювання, безліч. Водночас маємо заперечити тим, хто критикує законопроєкт №2178-10 за те, що “в ньому лише 5 сторінок” і вимагає “вмурувати” у нього усі “цеглинки” майбутньої земельної реформи. Треба розуміти: йдеться лише про рамковий документ. Він визначає стратегію і загальні підходи до роздержавлення української землі. Деталі – це вже завдання інших законодавчих і підзаконних актів, які й визначатимуть “нюанси».

Та це вже – завдання наступних етапів підготовки до започаткування земельного ринку в Україні. Найближче ж завдання – розгляд законопроєкту №2178-10 у другому читанні та у цілому. Укрінформ обов’язково повідомить про результати.

Владислав Обух, Київ

Розширений пошукПриховати розширений пошук
За період:
-