Ринок нерухомості часів коронавірусної кризи та високосного року

Столичний ринок нерухомості під осінь-2020 зазнає впливів – очікуваних і не дуже: з одного боку діють давно вивчені фактори, з іншого – нетрадиційні, спровоковані особливим роком. І взаємодіють вони, часом, так, що надійно спрогнозувати це неможливо. Зараз, наприклад, на ринку оренди житла мало б спостерігатися сезонна пожвавлення, починається новий учбовий рік, люди повертаються з відпусток, але з іншого – тисне карантин зі скороченнями, онлайновим навчанням та роботою поза офісами, з дому. З одного боку ціни у нас традиційно прив’язані до долара, а з іншого, гривня минулого року несподівано виросла і тримається досі, підточивши доларові заощадження.

Вторинний ринок: дешеві квартири продаються жвавіше, ніж пропонуються. При цьому пропозиція житла росте, але не дешевого…

За даними аналітичного порталу 100realty.ua, у липні 2020-го середня вартість квадратного метра «вторинки» у Києві складала 1400 дол. США/кв.м, і в доларовому еквіваленті у порівнянні з червнем вона зменшилась на 1,5%. А от у національній валюті, навпаки, збільшилась на 2,4%. Причому зростання середніх цін у національній валюті зафіксовано у всіх адміністративних районах Києва – від 2,1% в Оболонському до 4,8% у Святошинському.

Якщо ж дивитися динаміку за півріччя, з січня 2020 року то начебто спостерігається парадокс: середня ціна на житло у Києві в доларовому еквіваленті зменшилась на 2,9%, в гривнях збільшилася на 10,3%, особливо у сегменті дешевого житла. «Начебто» – тому що причина такої «різнонаправленості» цін у різних валютах є дуже прозорою. Курс долара то зменшується, то збільшується, залежно від цього «гуляють» і ціни, фіксовані у гривні. Виставляючи вищі ціни в гривні, продавці нерухомості намагаються компенсувати втрати від зниження курсу національної валюти. І навпаки, коли гривня міцніє, то зменшується цінник в «у.о.».

Наприклад, на початку року 1-кімнатна квартира на Троєщині, уявімо, коштувала 23 тис. дол. Тобто у січні покупець мав би за неї сплатити 552 тис.грн (8 січня курс становив 24 грн/долар). А вже 6 серпня – через півроку – при курсі 27,7 грн/долар покупка тієї самої квартири за тією ж ціною в 23 тис.дол. вже б вартувала йому 637 тис. грн. Тобто при однаковій доларовій сумі різниця для покупця складає майже 85 тис. грн!

Звісно, попит на нерухомість у цьому випадку логічно зменшується, тому ринок регулює баланс попиту і пропозиції зменшенням ціни в доларах.

І цей специфічний для вітчизняного ринку нерухомості процес ціноутворення, де долар виступає орієнтовним мірилом вартості (начебто позбавленим інфляційного впливу), а гривня – реальним засобом накопичення і платежу, відбувається постійно. Орієнтовна ціна об'єкту нерухомості виставляється переважно в «у.о.» (бо долар він і в Африці долар), а процес розрахунків відбувається, здебільшого, в національній валюті. Адже переважна більшість співгромадян не має доходів у валюті, а збереження у доларах, як показав минулий рік, коли гривня зміцнилася майже на 14%, теж, виявляється, можуть втрачати свою купівельну «вагу». Тож і динаміка цін, представлена в обох валютах, дещо відрізняється.

Кількість виставленого у Києві на продаж житла у липні збільшилась на 24% порівняно з червнем і склала 12417 квартир. Хоча при цьому загальна пропозиція усе ж була трохи меншою, ніж рік тому.

Найбільші темпи приросту виставленого на продаж житла спостерігається якраз в сегменті найбільш популярних однокімнатних квартир (+38% у порівнянні з минулим місяцем)

Найактивніше продають сьогодні нерухомість у Деснянському та Голосієвському районах, які ніколи не котувалися в Києві, як дорогі. При цьому дешеві квартири (вартістю до 50 тис.$) складають усього 17% пропозиції.

Первинний ринок: продажі впали більш ніж наполовину…

На первинний ринок нерухомості вплинула пандемія ковіду: будівництва призупинилися, а попит на нове житло впав більш ніж на 50%. Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта каже, що попит матиме інвестиційне житло (з метою здачі в оренду або перепродажу) у вигляді одно- і двокімнатних квартир.

Економічний експерт Олександр Хмелевський зазначив, що поки не варто поспішати з купівлею житла, адже в Україні досі нестабільна ситуація і існує загроза загострення кризи.

«Існує загроза введення карантину восени і загострення економічної кризи. Тому зараз не варто поспішати з купівлею нерухомості. Ціни в найближчі місяці ще більше впадуть», – рекомендує Хмелевський.

Інші кажуть: через кризу в Україні на ринку нерухомості назріла криза – продавці змушені йти на поступки, щоб продати житло.

Така ситуація склалася через те, що зараз у населення низька купівельна спроможність, в країні нестабільність через внутрішні та зовнішні чинники, а національна валюта нібито має тренд на девальвацію, адже економіка на спаді. При цьому прем’єр-міністр Денис Шмигаль в інтерв’ю Укрінформу каже, що не очікує різкого падіння гривні до кінця року.

“Ціни на нерухомість будуть зростати. Той, хто захоче продати своє житло, змушений буде йти на поступки перед покупцем, чекати на вигідну угоду не вийде. Найдорожча нерухомість збережеться в Києві, і тут, звичайно ж, зниження цін варто очікувати в останню чергу. У цьому регіоні найбільша економічна активність, люди завжди будуть їхати на роботу в столицю, тому поточна середня вартість квадратного метра квартири в діапазоні 1250 доларів, ймовірно, збережеться”, – пояснив аналітик “Центру біржових технологій” Максим Орищак...

Залишається додати, що тим, хто через ті чи інші причини на може відкласти купівлю/продаж нерухомості – час випав не найкращий…

Марина Нечипоренко, Київ

P.S. До аналізу ситуації, яка склалася на ринку оренди нерухомості – житлової та офісної ми повернемось найближчим часом