Уявіть родину, яка п'ять років відкладала на квартиру. Або переселенців, які нарешті отримали компенсацію за зруйнований дім. Вони знаходять оголошення, приходять на перегляд, і там їх зустрічає рієлтор. Хто він, чи має право цим займатися, чи взагалі зареєстрований як підприємець – невідомо. Комісія готівкою, «бо так прийнято». Договір – «давайте потім». А якщо щось піде не так, скаржитися нікуди: телефон просто перестає відповідати.

Для більшості українців купівля житла – найбільша угода в житті. І саме в ній людина досі найменш захищена. Причина проста: в Україні немає закону, який би комплексно регулював посередництво у сфері нерухомості. Рієлтором сьогодні може назватися будь-хто.

13 жовтня ми разом із колегами-депутатами зареєстрували законопроєкт №16145 «Про захист житлових та інших прав фізичних і юридичних осіб при отриманні посередницьких послуг у сфері нерухомості». Зверніть увагу на назву: це закон не «про рієлторів», а про захист людей, які до них звертаються. Але виграти від нього мають і чесні професіонали.

ЩО ЗМІНИТЬСЯ ДЛЯ КЛІЄНТА

Почнімо з найпростішого: людина має знати, з ким має справу, ще до першої зустрічі. В оголошені буде чітко видно, хто його розмістив: власник, його представник чи агент. Агент зобов'язаний вказати свій номер у Єдиному реєстрі. Тож перевірити посередника можна буде за дві хвилини в телефоні, а не після того, як гроші вже передано.

Далі – ціна. Ще до підписання договору агент має письмово або електронно повідомити повну вартість послуг, можливі додаткові витрати і те, чи отримує він гроші від іншої сторони угоди. Багато хто знає ситуацію, коли в день підписання раптом з'являється «а ще оформлення документів» чи «за терміновість». Тепер такі сюрпризи будуть поза законом.

Сама співпраця можлива лише за письмовим або електронним договором. У ньому мають бути перелік послуг і строки, розмір винагороди, права й відповідальність сторін, умови розірвання і повернення коштів, реєстраційний номер агента. Умови про приховані платежі, непропорційні штрафи чи заборону відмовитися від послуг, якщо агент сам порушив договір, будуть нікчемними. Тобто навіть якщо таку умову підписали, юридичної сили вона не має.

Важливий принцип: платить той, хто замовив послугу. Ось типова історія з оренди. Людина знаходить квартиру, приходить на перегляд, а там їй кажуть: «Комісія — половина місячної оплати». Хоча рієлтора наймав власник, а не орендар. За законопроєктом без договору агент не може вимагати жодних грошей. Брати комісію з обох сторін можна лише за попередньою письмовою згодою кожної. А платити тільки безготівково, на рахунок агента. Тоді в клієнта завжди залишиться банківське підтвердження, скільки і за що він заплатив, і з ним можна піти і в суд, і до професійної спілки.

Якщо щось пішло не так, агент зобов'язаний дати мотивовану письмову відповідь на претензію протягом 30 днів. Порушення розглядатимуть органи професійного самоврядування, і наслідки будуть реальними: від попередження до зупинення свідоцтва чи акредитації, а в серйозних випадках – до виключення з реєстру без права повернутися протягом двох років. Сьогодні недобросовісний посередник просто міняє номер телефону і працює далі. Завтра він втратить доступ до професії.

При цьому послуги рієлтора залишаються добровільними. Хочете продати чи здати квартиру самостійно – продавайте. Закон нікого не змушує наймати агента. Він захищає тих, хто це робить.

Окремо законопроєкт забороняє посередництво щодо нерухомості на тимчасово окупованих територіях, зокрема рекламу й дистанційний супровід таких угод. Це не лише питання принципу, а й захист від шахраїв, які продають людям житло, яким неможливо законно розпорядитися.

РЕЄСТР І ПРОФЕСІЯ: НЕМАЄ В РЕЄСТРІ – НЕМАЄ ПРАВА ПРАЦЮВАТИ

Уся система тримається на Єдиному реєстрі фахівців і агентів з нерухомості. Фахівець це людина, яка пройшла підготовку, склала кваліфікаційний іспит, отримала свідоцтво і регулярно підвищує кваліфікацію. Агент – це той, хто працює з клієнтами: ФОП зі свідоцтвом або компанія, у якій працюють кваліфіковані фахівці. Агент проходить акредитацію і лише після внесення до реєстру може укладати договори.

Реєстр вестиме Українська спілка фахівців з нерухомості. Водночас він працюватиме за державними правилами для публічних електронних реєстрів. Членський внесок обмежено двома мінімальними зарплатами на рік, щоб спілка не перетворилася на бар'єр для входу в професію.

Через дев'ять місяців після набрання законом чинності оголошення про продаж чи оренду зможуть розміщувати лише власник, його представник, член сім'ї, спадкоємець або агент із номером у реєстрі. Для ринку це, мабуть, одна з найважливіших норм. Більшість шахрайських схем починається саме з фейкового оголошення: гарні фото, ціна трохи нижча за ринкову, «терміново внесіть передоплату, бо є інші бажаючі». Коли за кожним оголошенням стоїть конкретна людина з номером у реєстрі, такі схеми різко втрачають сенс.

Важиво, що ціль не в тому, щоб «обвалити» ринок за одну ніч. Тому на приведення діяльності у відповідність передбачено шість місяців після реєстрації Спілки, а вимоги до освіти запрацюють лише через п'ять років. Ті, хто вже працює чесно, встигнуть адаптуватися.

ФІНМОНІТОРИНГ: ДЕ ПРАВДА, А ДЕ МІФ

Найбільше запитань, і, чесно кажучи, найбільше маніпуляцій, стосуються фінансового моніторингу. Тому скажу прямо: нових обов'язків законопроєкт не створює. Рієлтори давно є суб'єктами первинного фінмоніторингу за Законом №361-IX. Мінфін ще у квітні публічно спростовував чутки про «нові правила». Ми лише закріплюємо цей статус у спеціальному законі, щоб професія бачила свої обов'язки в одному документі, а не збирала їх по різних актах.

Чутка про те, що рієлтори мають звітувати про всі угоди понад 400 тисяч гривень, – неправда. Такого обов'язку в них немає. Їхнє завдання, повідомляти Держфінмоніторинг про підозрілі операції. А 400 тисяч гривень у чинному законі стосуються оренди: це поріг щомісячної орендної плати, з якого посередник в оренді стає суб'єктом фінмоніторингу. Звичайну людину, яка купує двокімнатну квартиру за власні заощадження чи в іпотеку, ніхто «перевіряти до кісток» не збирається.

Ми чули й побоювання ринку щодо «потрійного контролю», коли ту саму угоду перевіряють банк, нотаріус і рієлтор. Саме тому законопроєкт вибудовує взаємодію, а не ще одну надбудову. Нотаріус зможе використати інформацію, яку вже зібрав залучений до угоди агент, або залучити його до перевірки. Одна якісна перевірка замість кількох формальних – ось логіка.

Безготівкова комісія теж працює на прозорість: клієнт має доказ оплати, держава бачить кожну гривню винагороди. Підкреслю: йдеться лише про оплату послуг посередника, а не про переведення всіх розрахунків за житло в безготівку. А реєстр нарешті робить нагляд можливим. Сьогодні складно здійснювати фінмоніторинг на ринку, де значна частина учасників формально не існує. Коли кожен агент акредитований і внесений до реєстру, держава знає, хто працює на ринку, а сумлінний професіонал, що його не підрізає «тіньовий» конкурент без жодних обов'язків.

Водночас ми чуємо й чесне застереження самих рієлторів: на відміну від банків, вони не мають інструментів, щоб глибоко перевіряти походження коштів клієнта. Тому розподіл ролей із нотаріусами має бути збалансованим. Ці питання ми детально обговоримо в комітеті з учасниками ринку, Мінфіном і Держфінмоніторингом під час підготовки до другого читання.

НАВІЩО ЦЕ ВСЕ

Законопроєкт підготовлено з урахуванням європейських стандартів і в логіці реформ, які Україна взяла на себе в межах Ukraine Facility. Але для мене головний критерій простіший. Людина, яка купує, продає чи винаймає житло, має бути захищена договором, реєстром і відповідальністю посередника, а не лише власною обережністю й порадами знайомих.

Ринок нерухомості не може залишатися в тіні: ні для клієнта, ні для держави, ні для самих рієлторів, які роками працюють чесно і хочуть, щоб їхню професію нарешті поважали. Законопроєкт №16145 саме про це.

Олена Шуляк, голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства