Влада знову говорить про знесення хрущовок. Які перспективи цього разу?

Минулої п’ятниці столична влада збирала круглий стіл, аби знову обговорити проблему застарілого житла у місті. За словами мера Києва Віталія Кличка, житловий фонд міста застарів на 80%, а на його капітальний ремонт - оновлення інженерних мереж, заміну ліфтів, заходи з енергозбереження тощо потрібно не менше 10 мільярдів гривень. Але для деяких будинків капітальний ремонт нічого вже не вирішує — йдеться про панельні хрущовки, які віджили своє вже десятки років тому. Про їхнє знесення чиновники періодично заводять розмову з початку 2000-х, але кожного разу цей процес відтерміновується, але нещодавно Мінрегіонбуд підготував новий законопроект щодо застарілого житла.

Укрінформ дізнавався, які перспективи маємо цього разу та як проблему старих хрущовок, які давно пережили свій граничний термін експлуатації, вирішували в сусідніх країнах? Адже там, в колишньому «соціалістичному таборі», такого добра теж вистачає.

Холодно, шумно і з грибком на додачу

Хрущовки, які зводилися по всьому Радянському Союзу у 1957-1985 роках (у Києві до 1969-го) і не лише, мали закрити потребу зростаючого міського населення у житлі — швидко і максимально дешево. Вони були двох типів — панельні і цегляні. Аби зекономити, будинки проектували без технічного поверху, ліфта і сміттєпроводу і з висотою стелі всього у 250 см. А оскільки все будувалося поспіхом і з дешевих будматеріалів, то головними проблемами для мешканців стали практична відсутність шумо- та теплоізоляції, особливо в панельних будинках. Такі недоліки ніби виправдовувалися тим, що це було тимчасове житло з терміном експлуатації у 25-50 років, і за цей час до згаданих проблем ще й додалися зношеність комунікацій, електромереж, покрівель, сирість і грибок тощо.

У столиці хрущовками забудовані Солом'янка, Сирець, Нивки, Дарниця, Шулявка, Соцмісто, Вітряні гори, Відрадний, Борщагівка, Куренівка, Воскресенка – усього понад 3 тисячі будинків. І от уже більше 10 років столична влада обіцяє програму їхнього знесення з переселення людей у новобудови. У 2006 році навіть було прийнято відповідний закон "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду", але він так і не був реалізований через проблеми з механізмами видачі компенсації жителям хрущовок, визначенням джерел фінансування будівництва тощо.

Один закон вже був, тепер обіцяють новий, покращений

Проблему застарілого житлового фонду пропонує вирішити новий законопроект, розроблений Мінрегіонбудом спільно з науково-дослідним інститутом проектування міст “Діпромісто”. Якщо попередній закон 2006 року передбачав, що згоду на знесення і переселення з хрущовки мають дати 100% власників, чого практично нереально досягнути, то за новим проектом достатньо буде і 75%.

Також, за інформацією міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, новий законопроект:

• враховує можливість здійснення реконструкції застарілого житла різної поверховості, а не тільки 5-поверхівок, як це було раніше;

• визначає замовниками проектів реконструкції виконавчі органи сільських, селищних і міських рад;

• розширює перелік можливих джерел фінансування проектів (забудовник, держава, міська влада, донорські фонди, мешканці, водночас як за чинним законом дозволялося лише одне джерело фінансування);

• визначає алгоритм прийняття рішення про реконструкцію або знесення;

• удосконалює процедуру видачі компенсації власникам застарілого житла;

• передбачає максимальну відстань, на яку відбуватиметься відселення тощо.

Змінився щоправда іще один момент. Якщо за старим законом запропонована площа житла для переселення була на 50% більшою, то у новому проекті від цього відмовилися — за відсутності наразі такої економічної можливості. Але остаточно, чи збільшиться площа при переселенні і як саме, вирішуватиме місцева влада. А якщо мешканці все ж забажають більше за площею житло, ніж запропоноване, то зможуть оплатити різницю.

Як виглядатиме реалізація проекту? Заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе розповів, що спочатку передбачається будівництво стартового будинку, і лише після цього — переселення мешканців хрущовок. “Найперше будується пусковий будинок. Туди переїздять люди, і тільки потім зносяться ті об'єкти (старі — Ред.). Обов'язково, щоб квартира була з ремонтом, і щоб людям перевезли все”, — сказав він. Щоправда, що мається на увазі під словом “ремонт” поки що залишається незрозумілим. Навряд чи забудовник буде зацікавлений у повному облаштуванні квартири.

Заступник міністра також додав, що сумарна площа квартир у хрущовці - близько 3,5 тис. м², а забудовник на вивільненій земельній ділянці побудувати майже втричі більше - 10 тис. м². Однак, очевидно, що такий варіант із розселенням і знесенням можливий лише у Києві та інших великих містах. Для менших міст пропонується варіант реконструкції, який фінансуватиметься місцевою владою із залученням інвесторів. “Якщо, до прикладу, інвестор надбудує два поверхи, то він буде зобов’язаний повністю реконструювати будівлю — зробити енергоефективною, оновити всі комунікації, додатково поставити ліфт. Німеччина і Польща пішли таким шляхом", — пояснив Лев Парцхаладзе.

Сумніви і нові вимоги

Перші результати, за словами пана Парцхаладзе можна буде побачити не одразу. “Ми чекаємо нових народних депутатів, новий Кабінет міністрів, який запропонує цей законопроект. Потім треба, щоб місцева влада зробила реєстр житла. Починати треба з аварійних об'єктів. Приблизно 3-4 роки треба, щоб ми побачили перші результати. Якщо це почнеться, то не масштабно, а як експеримент. Люди побоюються, тому ми повинні продемонструвати хороший приклад", — сказав заступник міністра.

Щоправда експерти висловлюють сумніви у тому, що вирішити всі питання з новим будівництвом і переселенням мешканців перших хрущовок вдасться так швидко.

“Новий законопроект ще навіть не винесений на розгляд Верховною Радою, і це займе час. Крім того, необхідно знайти платоспроможного інвестора, який відповідає всім вимогам (у Києві маємо три компанії, яким це теоретично може бути цікаво, - KAN Development, “Київміськбуд”, “Укрбуд”), вирішити питання зі згодою і розселенням мешканців, і, безпосередньо, розробити проектну документацію, виконати будівельно-монтажні роботи, ввести в експлуатацію, здійснити благоустрій прилеглої території тощо. Тому викликає сумніви, що перші реалізовані проекти ми встигнемо побачити в задекларовані 3-4 роки, але в 5-10 річній перспективі за підтримки місцевих органів влади - цілком реально”, - говорить керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії Ukrainian Trade Guild (Українська торгова гільдія) Костянтин Олійник.

Колишній заступник головного архітектора Києва Віктор Глеба звертає увагу на те, що потрібно чітко прописати механізми відповідальності, страхування майна і інтереси жителів, яких планують переселяти. “Будівля визнається аварійною і непридатною для проживання, людина отримує відповідний акт (а значить, вже не зможе таке житло продати), але не має стовідсоткової гарантії, що її переселять”, - наголошує Глеба.

Інші ж експерти, обговорюючи законопроект, відмічали проблеми, які з початком його реалізації можуть виникнути додатково. Приміром, якщо забудовника не зобов’яжуть міняти застарілі комунікаційні мережі, що підведені до місця розташування старих будинків, а також облаштувати додаткову інфраструктуру зі збільшенням кількості населення. А ці питання потрібно вирішувати одразу, інакше вже інші мешканці мікрорайону потерпатимуть.

Як вирішували проблему Москва і Мінськ?

У Москві грошей багато і проблему застарілих хрущовок вони почали вирішувати ще наприкінці 90-х. У 1999 році там запрацювала "Програма комплексної реконструкції районів п'ятиповерхової забудови першого періоду індустріального домобудівництва".

Загалом механізм виглядав так: мерія надавала будівельними компаніям, які долучилися до програми, масиви будинків для розселення та ділянки для будівництва стартових. Нове будівництво і переселення відбувалося за кошти забудовника, який міг компенсувати витрати, продавши решту квартир з нового будинку. Після цього забудовник зносив стару хрущовку і на її місці будував за власним проектом.

Згідно з цією програмою, до 2010 року знесенню підлягали 1772 п'ятиповерхових панельних будинків, але у зв'язку з економічною кризою цей процес розтягнувся ще майже на 10 років. Останню хрущовку за цією програмою було знесено в 2018 році.

У 2017 році було запущено вже наступну програму реновації житла, яку планують реалізувати до 2032 року і яка передбачає знесення будинків 1957-68 років з переселенням їхніх мешканців у нові.

Натомість у Мінську, за інформацією місцевого онлайн-видання Sputnik, поки що не було знесено жодної хрущовки - їх там близько 900. Як пояснюють в інституті з проектування капітального ремонту і реконструкції об’єктів житлово-цивільного призначення "Белжилпроект", немає такого і в планах, мовляв, ті серії хрущовок, що є у Мінську, (1-335 и 1-464) можна реконструювати, а не зносити. Досвід модернізації, хоч і невеликий, там уже мають - ще в 1989 як експеримент в одній з хрущовок надбудували мансарду. Там, щоправда, на 18 квартир поменшало, зате збільшилися площа інших. В іншому будинку на початку 2000-х розширили корпус, зробили перепланування квартир, поміняли інженерні системи і надбудували мансарду. У результаті вдалося збільшити площу кухонь, розділити санвузли, ліквідувати прохідні кімнати.

Які ж будинки в Україні підлягатимуть знесенню, а які — лише реконструкції, стане зрозуміло після проведення оцінки стану житла, що буде можливо у разі прийняття законопроекту. Експерти уже давно б’ють на сполох через зношеність житлового фонду, який став не просто непридатним для проживання, а подекуди навіть аварійним. Відтак у нової Верховної Ради будуть шанси відзначитись - нарешті зрушити цю проблему з мертвої точки.

Юлія Горбань, Київ