Україна нарешті відходить від моделі, за якої держава роками обіцяла громадянам квартиру, але не мала ані достатнього житлового фонду, ані ресурсів для виконання цих обіцянок. Нова житлова політика пропонує інший підхід: не обіцяти власність, а гарантувати доступ до належного житла.

Для країни, яка одночасно відновлює зруйновані міста, шукає рішення для мільйонів внутрішньо переміщених людей і має справу зі зниженням платоспроможності населення, це не просто зміна термінології. Це питання того, якою буде житлова політика України на десятиліття вперед.

Урядовий законопроєкт «Про соціальне житло» від 13 серпня 2026 року пропонує перейти до моделі довгострокової, захищеної та субсидованої оренди. Одночасно передбачається залучення приватного житлового фонду, цифровізація обліку, створення операторів соціального житла та встановлення вимог до енергоефективності. Це правильний напрям зміни системи. Але сам закон не вирішить головної проблеми – де взяти достатньо житла і грошей, щоб ця модель реально запрацювала.

ВІД КВАРТИРИ У ВЛАСНІСТЬ – ДО ПРАВА НА ЖИТЛО

Стара система житлового забезпечення формувалася навколо квартирної черги та подальшої приватизації житла. Вона поступово вичерпала себе: державний і комунальний фонд скорочувався, а кількість людей, які потребували житла, не зменшувалася.

Паралельно існувала система соціального житла, яка також не стала повноцінною альтернативою. Держава фактично переклала формування та утримання такого фонду на місцеві бюджети. При цьому плата за користування житлом була надто низькою, щоб забезпечити його відновлення та розширення.

У результаті громади отримали парадоксальну ситуацію: соціальне житло потрібно людям, але його утримання стає додатковим фінансовим навантаженням для місцевого бюджету.

Нова модель має розірвати це замкнене коло. Соціальне житло не повинно бути шляхом до приватизації чергової квартири. Його завдання – залишатися житловим ресурсом, який може використовуватися багато разів: одна родина виїхала – житло отримує наступна. Тому принципова заборона приватизації соціального житла є не обмеженням прав мешканців, а способом зберегти суспільний актив.

УКРАЇНІ НЕ ПОТРІБНО ПОЧИНАТИ З НУЛЯ

Одна з найбільших помилок житлової політики – сприймати вирішення проблеми лише як необхідність будувати нові будинки. В Україні вже є значний невикористаний ресурс. Інвентаризація виявила 609 вільних об’єктів загальною площею близько 386,8 тисячі квадратних метрів. Серед них – 93 невикористовувані гуртожитки площею понад 250 тисяч квадратних метрів. Приблизно 87% обстежених об’єктів перебувають у державній або комунальній власності.

Це потенційний резерв для соціального житла. Водночас він не є готовим житловим фондом. Лише 18,8% обстежених будівель і 29,2% квартир придатні для проживання. Значна частина потребує капітального ремонту або реконструкції. Отже, питання полягає не лише у пошуку порожніх будівель. Потрібна державна та муніципальна політика, яка зробить їх відновлення економічно та організаційно можливим. Для України це особливо актуально під час війни. Кожен об’єкт, який можна відновити та повернути в житловий обіг, – це потенційно швидше рішення, ніж будівництво нового будинку з нуля.

ЧИ МОЖЕ ОРЕНДА СТАТИ ШВИДШОЮ ВІДПОВІДДЮ?

Ще одна принципова зміна – адресна підтримка людини замість виключно фінансування будівництва. Якщо родина потребує житла сьогодні, чекати кілька років на завершення нового будівництва – не варіант. Субсидія на оренду дозволяє використати вже наявний житловий фонд, зокрема приватний. Це дає державі можливість підтримувати не лише тих, хто може отримати квартиру з комунального фонду, а й тих, хто здатен самостійно обрати житло на ринку, але не може повністю оплачувати його оренду.

Водночас такий механізм потребує дуже точного налаштування. Ринок оренди в Україні суттєво відрізняється залежно від регіону. Розмір субсидії, який може бути достатнім в одному місті, в іншому не дозволить знайти придатне житло. Крім того, масове збільшення платоспроможного попиту може створити додатковий тиск на ціни. Є й інша проблема – готовність власників офіційно здавати житло отримувачам державної допомоги. Тому субсидування оренди має супроводжуватися простими правилами, прозорими виплатами та стимулюванням легального ринку.

СОЦІАЛЬНЕ ЖИТЛО НЕ МОЖЕ БУТИ ЕНЕРГОЕФЕКТИВНИМ ЛИШЕ НА ПАПЕРІ

Для України житлова політика та енергетична політика дедалі більше стають одним питанням. Надати родині квартиру недостатньо, якщо взимку вона не може оплатити опалення. Саме тому енергоефективність має бути невід’ємною частиною нової моделі соціального житла.

Законопроєкт пов’язує розвиток соціального житла з сучасними стандартами енергоефективності, зокрема стандартами майже нульового енергоспоживання – NZEB. Такий підхід відповідає європейській логіці, у якій боротьба з енергетичною бідністю є частиною житлової політики. Для мешканця це означає менші витрати на комунальні послуги. Для оператора – менші витрати на утримання будинку протягом усього його життєвого циклу.

Але тут також потрібні інвестиції. Енергоефективне будівництво чи глибока реконструкція коштують дорожче на старті. Тому фінансова модель соціального житла має враховувати не тільки вартість створення квартири, а й вартість її експлуатації протягом десятиліть.

ХТО БУДЕ ВІДПОВІДАТИ ЗА ФОНД?

Ще одна принципова умова – професійне управління. Соціальне житло не може бути просто набором квартир, які передаються мешканцям. Це актив, який потрібно обслуговувати, ремонтувати, модернізувати та постійно поповнювати. Саме тому важливою є запропонована модель операторів соціального житла. Їхня діяльність має бути неприбутковою, а кошти від оренди – повертатися в систему та використовуватися на утримання, модернізацію і придбання нового житла.

Фактично йдеться про створення своєрідного револьверного механізму: житло має не просто споживати бюджетні кошти, а частково генерувати ресурс для власного подальшого розвитку. Проте такий механізм неможливо запустити без стартових інвестицій. Потрібні державне фінансування, міжнародна допомога, пільгові кредити та зрозумілі правила роботи операторів.

І тут виникає ключове питання реформи: чи буде соціальне житло спільним завданням держави та громад, чи знову залишиться переважно проблемою місцевих бюджетів?

ЦИФРОВА ЧЕРГА НЕ СТВОРИТЬ НОВИХ КВАРТИР

Важливим елементом реформи має стати Єдина інформаційно-аналітична житлова система. Цифровий облік дозволяє відмовитися від паперових черг, автоматично перевіряти майновий стан заявників і бачити реальний обсяг доступного житлового фонду. Це створює передумови для прозорішого розподілу допомоги та кращого державного планування. Але цифровізація – це інструмент, а не відповідь на питання про ресурс. Вона дозволить державі краще побачити проблему. Проте після цього потрібно буде відповісти на складніше питання: скільки коштів є на її вирішення?

ГОЛОВНИЙ РИЗИК – ЗАЛИШИТИ РЕФОРМУ БЕЗ РЕСУРСУ

Україна вже має досвід законів, які формально створювали право на житло, але не забезпечували його фінансового наповнення. Нова модель не повинна повторити цю помилку. Якщо держава визначає соціальну оренду як один із ключових інструментів житлової політики, вона має одночасно визначити джерела її фінансування. Це стосується не лише виплати субсидій, а й створення та відновлення самого фонду.

Потрібні щонайменше чотири взаємопов’язані компоненти: інвентаризація наявного ресурсу, його відновлення, стабільне фінансування та професійне управління. Окремо необхідно врегулювати перехідний період після скасування старого Житлового кодексу, щоб нова система соціального найму не зіткнулася з правовими колізіями на практиці.

СОЦІАЛЬНЕ ЖИТЛО – ЦЕ НЕ ПРО КВАРТИРИ. ЦЕ ПРО СИСТЕМУ

Україна має шанс нарешті відмовитися від логіки, за якої житлова політика зводиться до будівництва квадратних метрів та їх подальшої приватизації. Натомість може з’явитися система, де житло залишається довгостроковим суспільним активом, а допомога людині може надаватися різними способами – через соціальну оренду, субсидію на ринкову оренду або доступ до відновленого державного чи комунального фонду.

Але для цього недостатньо ухвалити закон. Потрібно навчитися бачити житловий фонд не лише як те, що треба побудувати, а й як те, що вже існує – нехай часто занедбане, невикористане або потребує реконструкції. Потрібно навчитися рахувати не лише вартість будівництва, а й повну вартість житла протягом його життєвого циклу. Потрібно створити операторів, які професійно управлятимуть фондом, і фінансову модель, за якої він не зникає після першої ж приватизації, а постійно відтворюється. І, нарешті, потрібно забезпечити людині не формальне право стояти в черзі, а реальну можливість жити у безпечному, належному та доступному за ціною житлі. Саме це і має стати головним критерієм успіху житлової реформи.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі «ОПОРА»

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства