Відкриття ринку землі: закон є, застереження залишилися

259 депутатів підтримали один із найрезонансніших і найбільш контраверсійних з огляду на (не)сприйняття частиною суспільства законів у поки що нетривалій історії діяльності Верховної Ради IX скликання – законопроєкт №2178-10 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення”. Тож, попри спротив з боку багатьох політиків і громадян, ринок сільгоспземлі у нашій країні таки відкриють. Точніше – “привідкриють”. Не зараз і не з 1 жовтня, як планувалось раніше, а з 1 липня 2021 року. Перенесення термінів – один з компромісів, досягнутих при підготовці документа до другого читання, що, власне, й дало можливість акумулювати необхідні для його ухвалення голоси. Також під час консультацій підтримали пропозицію фракції “Голос” щодо поетапності впровадження ринку і запропоновану “Європейської солідарністю” та “Довірою” норму про заборону продажу державних земель.

Добре, що всі зрозуміли: відкривати земельний ринок під час карантину чи одразу ж по його завершенні, коли економіка буде ослабленою, – вкрай небезпечно. Відтермінування ж дає можливість належним чином підготуватися. Зокрема, максимально наповнити даними Держгеокадастр, унормувати питання власності (адже зараз на деякі ділянки претендують по кілька потенційних власників). А також ухвалити необхідні законодавчі і нормативні акти у розвиток рамкового закону. Перенесення термінів набрання документом чинності – ще й можливість вирішити питання наповнення фонду кредитування фермерів. Оскільки раніше передбачалося, що основою його фінансування будуть кошти від продажу державної землі. Тепер доведеться шукати інші джерела.

І головне. Ми отримали додатковий час для того, щоб позбутися неузгодженостей та можливостей для різного трактування положень закону, про які вже говорять деякі експерти і які ще можуть “виплисти на поверхню” у процесі ретельного аналізу документа. І, сподіватимемося також, що влада й експертні інституції, які підтримують реформу, скористаються додатковим часом для роз’яснювальної кампанії, аби до старту земельного ринку мати якомога більше прибічників цього кроку.  

І ще одне надважливе питання…

…Зіграти в “кота і мишку” з МВФ не вийде. Принаймні, в ролі кота

Спрогнозувати результати навіть першого етапу земельної реформи наразі неможливо. Все залежатиме і від того, чи вдасться поліпшити сприйняття реформування суспільством, і від того, як Україна переживе нинішню скруту та як швидко зможе оговтатися після кризи. Головне, чого чекаємо від ухвалення земельного закону “на короткому кроці”, – розблокування співпраці з Міжнародним валютним фондом.

Нинішню ситуацію дехто навіть пояснює такою собі “грою”, яка, мовляв, допоможе нам і “рибку з’їсти” (укласти програму з МВФ та принаймні пару траншів отримати), і... у калюжу в очах значної частини невдоволених реформою громадян не сісти. Бо парламентарії – противники закону (зокрема, члени ОПЗЖ) – вже готують подання до Конституційного суду. До того ж, наразі підписання документа блокують, реєструючи проєкти постанов про його скасування. Доки їх не розглянуть – голова ВР законопроєкт не підпише і президент його не отримає.

Виконавчий директор Центру економічної стратегії Гліб Вишлінський відкидає конспірологічні теорії щодо розрахунків “обдурити” міжнародних кредиторів і донорів. “Думаю, у тому форматі, в якому ухвалено документ, – ідеться про, як влучно висловився хтось із колег, не ринок землі, а “наноринок”, – він не зачіпає інтересів найбільших противників реформування, – наголосив експерт у коментарі Укрінформу, – Нагадаю, проти започаткування ринку, передовсім, виступають ті, хто через “сірі” схеми безконтрольно і майже задарма використовує державні наділи. Тому можливість операцій купівлі-продажу землі між власниками паїв і по-суті їхніми сусідами (лише фізичними особами і не більше 100 гектарів в одні руки) головним “зацікавленим особам” нічим не зашкодить”.

Експерт також прогнозує позитивну реакцію на ухвалення закону з боку ключових партнерів України – зокрема, МВФ і Світового банку, який при вирішенні питань кредитування на міжнародній арені, зазвичай, опікується саме земельними питаннями. Вишлінський наголошує, що цей варіант законопроєкту влада попередньо обговорювала з міжнародними організаціями. І наразі він їх задовольняє. “Для них набагато важливішим є так званий “антиколомойський закон”. Оскільки його ухвалення означатиме, що влада готова наступати на приватні інтереси наближених до неї осіб. Тоді як земельне питання, хоча й також зачіпає багато інтересів, не сприймається частиною суспільства, переважно, через сформовані десятиліттями суспільні стереотипи. Тому в умовах “коронакризи” МВФ готовий прийняти і навіть не до кінця реформаторський закон як виконання попередніх умов для підписання кредитної програми”, – каже експерт. При цьому, за словами Гліба Вишлінського, не варто забувати, що програма співробітництва, про яку попередньо домовилися український уряд і МВФ, довгострокова, розрахована на 3-4 роки. Тому поглиблення реформи, яке дозволить у майбутньому забезпечити реальне економічне зростання України, може стати уже наступним кроком – як передумова отримання чергових кредитних траншів у 2021-2023 роках.

“Червоні лінії” в остаточній редакції проєкту №2178-10

А поки що – про перші враження від закону і про те, якими будуть його наслідки у найближчій перспективі – ще до практичного відкриття ринку землі.

Отже, головні (у тому числі – й “компромісні”) положення документа такі:

1. З 1 липня 2021 року в Україні скасовується дія мораторію на продаж сільськогосподарської землі. Але йдеться про можливість – а не обов’язок! – продажу лише земель приватної власності (земельних паїв). Продаж державної і комунальної землі заборонено. Хоча мова, вочевидь, лише про землі запасу, наділи, якими користуються держпідприємства і установи, чи ділянки, які орендарі обробляють менше 10 років. Оскільки розділ Х “Перехідних положень” документа містить таке формулювання: “6-1. Громадяни, яким належить право постійного користування, право довічного успадкованого володіння земельними ділянками державної та комунальної власності, призначеними для ведення селянського (фермерського) господарства, а також орендарі земельних ділянок, які набули право оренди землі шляхом переоформлення права постійного користування щодо зазначених земельних ділянок до 2010 року, мають право на викуп таких земельних ділянок у власність...”. Тобто, це питання потребує уточнень. Можливо, йдеться і про технічну помилку, яку буде виправлено при підготовці документа до підписання головою Верховної Ради та президентом.
2. До 1 січня 2024 року заборонено купувати землю юридичним особам. Іноземні компанії та громадяни взагалі не матимуть права купувати українську землю – до рішення, ухваленого із цього приводу на Всеукраїнському референдумі. Незалежно від вердикту громадян, іноземці не зможуть купувати наділи, розташовані на відстані менш ніж 50 кілометрів від державного кордону.
3. Діятиме жорстка заборона на придбання землі компаніями, власниками та бенефіціарами яких є громадяни країни-агресора. Заборона поширюється й на компанії, що перебувають у власності іноземних держав чи офшорів. “Зась” до української землі і юридичним особам із країн, які не співпрацюють зі світовою спільнотою у протидії відмиванню доходів, одержаних злочинним шляхом, та компаніям, що перебувають під дією міжнародних санкцій. Під “табу” – й участь у земельних аукціонах компаній, бенефіціарів яких неможливо встановити.
4. Банки можуть стати (тимчасовими) власниками землі, яка дістанеться їм як заставне майно за непогашеними кредитами. Але протягом двох років фінустанови повинні продати такі ділянки на земельних торгах.
5. Діятимуть жорсткі обмеження на концентрацію земельних наділів в одних руках. Із липня 2021 до 1 січня 2024 року – не більше 100 гектарів. Потім “планку” підвищать до 10 тисяч гектарів.
6. До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Упродовж шести місяців після оприлюднення Закону Кабінет міністрів має розробити й затвердити порядок фінансової підтримки громадян і юридичних осіб (у тому числі, фермерських господарств) для придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення. Також від уряду чекають пропозицій щодо змін до Бюджетного кодексу для створення у складі спеціальних фондів Державного та місцевих бюджетів Фонду розвитку сільських територій, кошти з якого ітимуть на видатки регіонального розвитку.

Паралельно Верховна Рада має доопрацювати необхідний для практичного відкриття ринку землі законодавчий пакет. Один із документів – “антирейдерський” закон щодо оцифрування відомостей про всі земельні ділянки, автоматизацію обміну інформацією між реєстром майнових прав і земельним кадастром, реєстрації цін транзакцій із землею, уже ухвалено. У першому читанні народні обранці підтримали законопроєкт про спрощення процедури передачі земель, децентралізації управління ними, передання державних земель за межами населених пунктів у комунальну власність громад. Пройшов перше читання і проєкт закону “Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо продажу земельних ділянок державної та комунальної власності або прав на них – оренди, суперфіцію (права користування чужою земельною ділянкою для забудови. – Ред.), емфітевзису (надання чужої земельної ділянки для господарської діяльності. – Ред.) – через електронні аукціони”.

Те ж стосується і законопроєкту “Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо планування використання земель”, і законопроєкту “Про національну інфраструктуру геопросторових даних”

Від оплесків – до “Пробі!”: реакція на “земельний” закон

Незважаючи на глупу ніч і втому, переважна більшість народних обранців привітали ухвалення документа бурхливими оплесками, в яких губилися крики “ганьба” із вуст противників реформи. Думки та оцінки експертів та інших користувачів соцмереж після ухвалення “земельного” закону також очікувано розділилися. Схоже, попри досягнуті у парламенті компроміси, кожен залишився при своїй думці. Одні говорять про принаймні важливий поступ до “перемоги”. Адже, за розрахунками Світового банку, відкриття ринку землі може пришвидшити річні темпи зростання українського ВВП на 0,5-1,5% упродовж перших 5 років реформи. До того ж, статус власної, а не орендованої землі покращить її віддачу. Бо наразі, за оцінками експертів, додана вартість ведення сільського господарства в Україні у розрахунку на 1 гектар ріллі не перевищує $450, тоді як у Польщі – $1100, в Німеччині – $1700, у Франції – $2450.

Інші ж коментатори вважають ухвалення земельного закону “поразкою” України та українців. Головні побоювання пов’язані із тим, що в підсумку нас обдурять і українську землю у кращому випадку скуплять за безцінь “зажерливі” вітчизняні латифундисти, у гіршому – заберуть за борги іще більш зажерливі іноземці. Інакше, мовляв, як пояснити таку наполегливість у “земельному” питанні Міжнародного валютного фонду?

Багатьох непокоїть і передбачене законом переважне право на купівлю земельних наділів їх орендарями. Причому, без участі в аукціонах. Адже відповідно до згаданого уже пункту 6-1 “Перехідних положень”, орендарі, котрі користуються землею не пізніше ніж із 2010 року, можуть викупити землю “з розстрочкою до 10 років за ціною нормативної грошової оцінки таких ділянок і без проведення земельних торгів. Право власності покупець отримує після першого платежу”.

У цьому зв’язку журналіст Дмитро Хилюк попереджає про можливості тиску із боку “спритних” орендарів на пайовиків – із тим, щоб “за гривню” купити їхні наділи. Думки коментаторів під цим постом також розділилися. Одні вважають, що в українських умовах і справді “усе можливо”. Інші ж заспокоюють: силоміць продавати землю людей ніхто не змусить. Зрозуміло, що для “повної страховки” потрібно забезпечити належну роботу вітчизняних правоохоронної і судової систем. Аби перша унеможливлювала такий тиск. А друга гарантувала повернення землі у власність, якщо таки будуть прецеденти (а вони, певно, будуть) коли не тиску, то шахрайства й обдурювання селян-пайовиків. А разом вони мають гарантувати недоторканість приватної власності в Україні.

А ще важливо до старту реформи розробити прозорий і чіткий механізм грошової оцінки землі. Аби вона була реальною, а не заниженою на догоду покупцям чи спекулятивно завищеною – щоб принести максимальний прибуток продавцям. Що теж має вберегти селян від скуповування усілякими спритниками їхньої землі за безцінь.

Експерти також звертають увагу на можливу “лазівку” у документі, що дозволить оминути “кількісні” обмеження на володіння землею. Йдеться про те, що надання орендарям можливості передавати своє переважне право викупу землі іншим особам може призвести до надмірної концентрації ріллі в руках таких “інших осіб”... Багатьох дивує й відсутність в остаточній редакції документа обмежень щодо концентрації землі на рівні областей та об’єднаних територіальних громад. За що можемо поплатитися після 2024 року. Адже існує ймовірність, що левову частку земель у невеликих ОТГ скупить одна юридична особа, підконтрольна одній людині, котра матиме неформальний статус такого собі “князька”, який впливатиме на діяльність громади. Як це, до речі, й до цього відбувалося у багатьох районах і селах, де “князюють” великі орендарі. Очевидно, норму про обмеження права володіння землями у межах однієї ОТГ 35 відсотками після першого читання документа прибрали, щоб полегшити життя агрохолдингам, які зараз обробляють великі земельні масиви і, відповідно, претендуватимуть на їх придбання. Чи можна буде досягнути компромісів до відкриття земельного ринку для юридичних осіб – хоча б на рівні 50-60% концентрації – незрозуміло.

Експерти прогнозують: до того, як повноправними учасниками ринку стануть юридичні особи (починаючи із 2024 року), власники паїв навряд чи зможуть отримувати за свої паї справедливу ціну. Натомість конкуренція збільшить вартість наділів у рази. Тож і в цій справі поспішати – якщо не буде нагальної потреби, – не варто. Але законодавчі кроки назустріч земельному ринку варто було б зробити уже давно. І це – не просто “забаганка” МВФ, Світового банку та інших міжнародних інституцій, а насамперед – інтерес української економіки. А ось як зробити цей процес безболісним для громадян, аби він не повторив долі “ваучерної приватизації”, думатимемо разом. Час є.

Владислав Обух, Київ