Як зміниться ринок нерухомості після цієї зими
Через перебої з електрикою і теплом попит на вторинне житло в Києві, за даними ріелторів, зменшився на 40%. Тому власники квартир змушені або знімати їх із продажу до кращих часів, або знижувати ціни – іноді на 10–15%. Та найперше, ще у грудні-січні, загострення енергетичних і комунальних проблем вплинуло на ринок оренди. У цьому сегменті попит упав на 15–35% (залежно від району). Надалі ж експерти прогнозують ще й послаблення інтересу до первинної нерухомості та посилення конкуренції між забудовниками, коли перемагатиме той, хто разом із комфортом помешкань пропонуватиме вдалі рішення для енергетичної автономії. З одного боку, це піде на користь нашому житловому фонду, а з іншого – вплине на собівартість будівельних робіт, терміни введення житла в експлуатацію та, звісно ж, на ціни.
«ВТОРИНКА» НА ПАУЗІ: ПОКУПЦІ В ПОШУКАХ «ЕНЕРГОНЕЗАЛЕЖНИХ» ВАРІАНТІВ
Падіння попиту на вторинну житлову нерухомість цього разу не пов’язане зі зменшенням кількості її потенційних покупців, кажуть експерти. Тих, хто з різних причин (зокрема, з фінансових міркувань) готовий вкладатися не в нове, а в б/в житло, вистачає. Ба більше: через приплив нових переселенців та розширення іпотечних програм для цієї категорії українців їхня кількість зростає.
Тільки тепер, коли ми переконалися, що наявність квартири навіть у хорошому та відносно новому будинку не гарантія того, що там можна буде з комфортом перезимувати, змінилися вимоги покупців.
Тому багато хто з потенційних нових власників «вторинки» узяв паузу, щоб дозбирати грошей, підшукати кращі варіанти, а головне – дочекатися бодай якоїсь визначеності. В ідеалі – це підписання мирного договору, як варіант, – домовленості з агресором про припинення атак на об’єкти електро- та теплогенерації. Хоча останнє, звісно ж, не гарантує того, що ворог у будь-який момент не порушить угоду і ситуація на кшталт нинішньої не повториться ще й наступної зими.
До того ж фахівці попереджають: навіть після настання миру українцям ще кілька років доведеться жити в умовах графіків відключення електрики, а подекуди – і з імовірними перебоями в теплозабезпеченні.
Звідси – головний критерій майбутнього вибору житла: мінімізація впливу на нього можливих проблем в енергосистемі та в централізованій теплогенерації. З урахуванням цього шеф-редактор Ekvis Studio Володимир Гуцул склав умовний рейтинг нерухомості, яка буде затребувана після цієї зими.
1. Приватний сектор: енергонезалежність та значні капіталовкладення
На першому місці – індивідуальні будинки. Адже там найлегше забезпечити енергетичну автономність. Єдине, що в Києві й поблизу мегаполіса (та й біля більшості обласних центрів) навіть невеликий будиночок – задоволення не з дешевих, бо на його вартість тут впливають не лише дорогі будівельні роботи, а й ціна земельної ділянки, яка іноді буває справді захмарною.
До того ж на розмір капіталовкладень у власний будинок можуть суттєво вплинути рельєф та геологічні особливості земельної ділянки. Додаткові земляні роботи, посилення фундаменту, прокладання дренажних систем – усе це повністю лягає на плечі (на гаманець) власника. Плюс прокладання інших інженерних систем та комунікацій. Тоді як у випадку з багатоквартирним будинком забудовник розподіляє фінансове навантаження на всіх інвесторів. Однак, якщо йдеться про незначну різницю в ціні квартири та невеликого будинку, дедалі більше людей віддають перевагу останньому.
«Думаю, люди певною мірою переглядатимуть своє ставлення до квартир у багатоповерхівках і віддаватимуть перевагу купівлі нерухомості у приватному секторі, де можна за ті ж кошти облаштувати повністю енергетично незалежне житло», – каже в коментарі Укрінформу голова Спілки споживачів комунальних послуг України Олег Попенко.
2. Будинки з ОСББ: гуртом і батька легше бити, і генератор встановити
За прогнозами Володимира Гуцула, популярними будуть й квартири у багатоповерхівках, де створено ОСББ.
«Якщо активні голова та члени правління, такі будинки в багато разів легше проходили зимові випробування, незалежно від віку будівель. Адже в ОСББ – і системи резервного живлення, придбані за програмами підтримки, і кращий стан будинків загалом, і сантехніки та електрики, які оперативно реагують на аварії. Хоча, звичайно, є винятки», – пояснює журналіст.
Звідси – прогноз, що з урахуванням теперішнього досвіду створення ОСББ у будинках, де дотепер із цим зволікали, пришвидшиться.
«Загалом ця важка зима переконливо довела те, про що говоримо вже 11 років: ОСББ – це найкращий варіант утримання багатоквартирного будинку. Водночас створити об’єднання співвласників змогли в меншості будинків», – констатує Гуцул.
Натомість, на думку Попенка, ця зима вкотре продемонструвала, що спроможність спільно протистояти проблемам напряму не залежить від того, чи є в будинку ОСББ, чи немає.
«Головне, щоб були притомні люди, готові займатися питаннями енергонезалежності та енергоефективності й ворушити інших. Або щоб був нормальний управитель. Я назву сотні ОСББ, де нічого не робиться. У моєму будинку також працює ОСББ, але купувати інвертор з акумуляторами кинулися тільки тоді, коли температура у квартирах опустилася нижче ніж 15 градусів. На жаль, і в багатьох інших будинках багато питань вирішуються лише тоді, коли є нагальна потреба, – незалежно від того, створили мешканці об’єднання чи ні», – каже експерт.
Водночас він визнає, що можливостей залучати кошти, брати участь у державних та муніципальних програмах в ОСББ справді побільшало.
Із тим, що цьогорічна комунальна біда навчила бодай частину українців діяти разом для вирішення спільних питань, погоджується й директор Аналітико-дослідницького центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко.
«Люди розуміють, що розв’язувати якісь побутові проблеми, як-от відсутність світла, води, тепла, краще гуртом. І ОСББ – одна з найпоширеніших форм такої згуртованості. Але навіть там, де немає об’єднань, мешканці кооперуються, створюють будинкові чати, обмінюються інформацією, обговорюють шляхи виходу зі скрутних ситуацій. Перемогти проблеми можна, лише об'єднавшись. Тому, думаю, тенденція до активнішого створення ОСББ чи принаймні посилення згуртованості навіть без формального об’єднання зберігатиметься», – прогнозує Сергієнко в коментарі Укрінформу.
3. Квартири з газовими котлами: не завжди можливо, а іноді й небезпечно
Ще один виграшний варіант – будинки з власним газовим опаленням. Це можуть бути багатоповерхівки (найчастіше 3–6 поверхів) із газовими котлами в кожній квартирі.
«До нас зверталося багато знайомих, які просили порадити такі будинки в межах Києва й були дуже розчаровані, що у столиці таких будівель майже немає. Само собою, для котла потрібна система резервного живлення, однак, враховуючи відносно невелике споживання такого обладнання (до 100 Вт), це не проблема», – пише Гуцул.
А Олег Попенко нагадує, що із встановленням індивідуального газового опалення у квартирах не все так просто. Це й питання безпеки, і технологічні проблеми, і вартість «блакитного палива», яка потенційно лише зростатиме.
«Потрібно і магістралі прокласти, і газорегуляторні пункти біля кожного будинку встановити, щоб забезпечити необхідний тиск. Плюс екологічні норми, питання безпеки, відведення викидів із кожної квартири… Тому, як на мене, встановлення газових котлів у квартирах – це минуле. І навряд чи ми зможемо реалізувати такі проєкти в Києві чи в інших великих містах, особливо коли йдеться про величезні будинки», – вважає експерт.
Хоча в деяких містах-супутниках столиці такі комплекси активно будували ще з 2014–2015 років, через нинішні проблеми з газом масової появи нових таких проєктів очікувати, на його думку, не варто.
Інший варіант – безпечніший та зручніший – будинки з власними газовими котельнями. Це переважно новобудови, де встановлено генератори та сонячні станції з акумуляторами для підтримки роботи котелень, які забезпечують мешканців опаленням і гарячою водою.
Але вартість квартир у таких комплексах зазвичай доволі висока. Тож цей варіант, як-то кажуть, не для всіх.
На думку Попенка, хоча дехто з потенційних покупців житла після цієї зими і справді прискіпливіше ставитиметься до питань енергоефективності та енергонезалежності своїх майбутніх помешкань, загальний тренд – орієнтація на ціну – суттєво не зміниться.
«Підвищення вимог до таких параметрів нерухомості, як енергонезалежність, – це про дуже малий сегмент її покупців. Тому що в багатьох українців, навіть якщо вони беруть участь у програмах пільгового кредитування, немає можливості купити квартиру від забудовника в хорошому комплексі, щоб на даху стояла сонячна станція і всі системи життєзабезпечення працювали автономно. Тож навряд чи найближчим часом спостерігатимемо бум попиту на такі помешкання. Тим паче, з огляду на ймовірне підвищення цін, щоб забудовник міг компенсувати додаткові витрати», – прогнозує експерт.
4. Малоповерхова забудова: вода й тепло без насосів
Дешевшою альтернативою є невисокі будинки, до дев’яти поверхів, де циркуляція води і теплоносія не залежить від електрики. За словами Гуцула, подекуди вдалося модернізувати й 10–16-поверхівки, у яких тепер також можна обходитися без насосів.
Ще один варіант – термомодернізовані старі будинки та новобудови із сучасним утепленням.
«У будинках першої категорії завжди є ОСББ, тому вони автоматично в топі нерухомості. А багатоповерхівки з другої категорії не так швидко охолоджувалися, коли не було опалення. Однак якщо в новому будинку немає ефективного ОСББ або адекватної компанії, що управляє, від нього краще триматися подалі», – радить Володимир Гуцул.
Водночас Олександр Сергієнко звертає увагу на ще одну нинішню особливість: дедалі більше киян переїжджають жити в передмістя. І аж ніяк не всі – у власні будинки. Поблизу столиці зводять чимало сучасних житлових комплексів з високим рівнем автономності. І квадратні метри там набагато дешевші, ніж навіть «вторинка» у Києві. Плюс чинник безпеки…
«Ще в перший рік великої війни активно відновлювалося житлове будівництво в містечках і селах довкола Києва. Ця тенденція зберігається. Люди намагатимуться перебратися за місто – з надією, що там буде безпечніше, хоча й у передмістя іноді прилітає», – каже директор Інституту міста.
Аналізуючи вплив нинішньої зими на ринок нерухомості, він нагадує, що й раніше у столиці були мікрорайони, де під час війни майже неможливо продати або здати квартиру. Йдеться про квартали поруч із місцями частих прильотів, як, приміром, поблизу станції метро «Лук’янівська». Тепер до цих «проблемних» адрес додалися й будинки, які після масованих російських атак тижнями залишалися без електроенергії і тепла. Йдеться про сотні багатоповерхівок у Дніпровському й Дарницькому районах, а також на Троєщині, Теремках і частково на Печерську.
Водночас занадто різкого зниження цін на квартири навіть у тих будинках, які найбільше постраждали від нестачі тепла, експерти не прогнозують. Тож загалом, за їхніми висновками, тепер радше йдеться про тимчасову паузу в ринковій активності, аніж про реальне падіння ринку столичної нерухомості.
Владислав Обух, Київ
