Автоматична оцінка майна: як працює та де криються підводні камені
Наприкінці червня Фонд державного майна України запустив сервіс автоматичної оцінки об’єктів нерухомості – Єдину базу звітів про оцінку нерухомості. Сервіс було створено для забезпечення прозорості реалізації майна і замінила собою корупційну схему з використанням платних електронних майданчиків-посередників. Відтепер за допомогою нового ресурсу користувачі можуть безкоштовно сформувати електронну довідку про оціночну вартість будинку чи квартири, необхідну при здійсненні операцій купівлі-продажу. Технічні можливості сервісу дозволяють визначити вартість 18 типів нерухомого майна. Але не все йде гладко – користувачі нарікають на некоректність автоматичної оцінки та інші неприємні нюанси роботи системи. Наразі ФДМУ збирає ці нарікання, щоб удосконалити роботу сервісу.
Як працює оціночний «автомат»
Потребу у визначенні оціночної вартості майна встановлює Податковий кодекс. Так, згідно із статтею 172 Кодексу, дохід фізичної особи від продажу об’єкта нерухомості обкладається податком ПДФО (18%) та визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості нерухомості, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку. Для визначення суми податку, який має сплатити продавець, використовуються також звіти про оцінку незалежних оцінювачів, але за умови внесення до Єдиної бази даних.
«Сфера застосування оціночної вартості дуже обмежена: лише для оподаткування доходів фізичних осіб від продажу власного майна. Також цей податок виникає при успадкуванні особами не першого і не другого ступеня споріднення (не прямими родичами. – Ред.)», – зауважує директор Департаменту оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності ФДМУ Світлана Булгакова.
Вона наголошує, що оціночна вартість відповідно до національних стандартів, – це вартість, яка розраховується відповідно до встановленого державою алгоритму. Ринкову ж вартість визначає незалежний оцінювач, а не система. Це можуть бути різні цифри, хоча при визначенні оціночної вартості мають враховуватися економічна, політична ситуація, попит і пропозиція, особливості майна – тобто, ті параметри, які впливають і на ринкову вартість.
Булгакова пояснює, що сервіс автоматичної оцінки використовує дані про адресу, площу, рік будівництва, дані про середню ціну купівлі-продажу аналогічного майна. Для визначення оціночної вартості об’єкта нерухомості ФДМУ використовує інформаційні джерела з відкритим доступом та дані про ціни, зазначені в договорах купівлі-продажу об’єктів нерухомості, внесені нотаріусами до Єдиної бази, а також дані про ринкову вартість об’єктів нерухомості, внесені до Єдиної бази на підставі звітів про оцінку.
При цьому чим більше продається майна, схожого до того, на який формується звіт про оціночну вартість, тим коректнішою буде остання. Якщо ж майно потрапляє до «рідкісних» категорій, або знаходиться у місцевості з низькою активністю ринку нерухомості, то в ФДМУ все-таки радять звернутися до оцінювача: сформована сервісом вартість буде некоректною через брак бази порівняння.
Заступниця голови ФДМУ Юлія Бєлова повідомляє, що у тому випадку, якщо громадяни незадоволені результатами автоматичної оцінки, вони мають право за власним вибором звернутися до оцінювачів для формування звіту про оцінку нерухомості. При цьому звіт незалежного оцінювача також має бути внесений до Єдиної бази даних звітів про оцінку.
Таким чином, зроблений оцінювачем звіт може надалі використовуватися для формування автоматичних довідок для нерухомості відповідного типу. Всі звіти про оцінку, зареєстровані в Єдиній базі, є чинними протягом 6 місяців від дати оцінки.
А якщо Єдина база не приймає звіт?
Однак саме на етапі внесення звіту оцінювача до бази даних можуть виникнути проблеми. Так, Єдина база може відмовитися реєструвати звіт про оцінку, якщо його результати на 25% відрізняються від результатів автоматичної оцінки. А така ситуація може виникнути, якщо нерухомість не потрапляє до типових категорій.
В ФДМУ підкреслюють, що фонд у такому випадку не відмовляє оцінювачам у реєстрації звіту про оцінку. Якщо вартість майна, визначена оцінювачем, відхиляється на більше, ніж 25% від результатів автоматичного модуля, такий звіт все-одно буде зареєстрований за умови, якщо він зроблений професійно. Під останнім у ФДМУ розуміють відповідність оформлення звіту певним стандартам.
Як пояснюють у фонді, оцінювач або замовник послуги може надіслати звіт про оцінку на рецензування до ФДМУ. При наявності позитивної рецензії звіт про оцінку буде зареєстровано в Єдиній базі і йому автоматично буде присвоєно унікальний реєстраційний номер. Якщо ж рецензія буде негативною, то ФДМУ поверне звіт оцінювачу на доопрацювання, після чого документ повинен знову пройти рецензію та може бути занесений до Єдиної бази.
Чи можна усунути оцінювачів завдяки автоматичній системі?
Оцінювачі звертають увагу на неможливість зробити процес оцінки нерухомості повністю автоматизованим. «Автоматизація оцінки – це дуже кропіткий процес, який вимагає не лише грошових і часових витрат, а й глибокого розуміння процесу ціноутворення, аналізу рівня попиту та пропозиції, грамотного технічного завдання для розробників», – прокоментував Укрінформу генеральний директор групи оціночних компаній «Увекон» Володимир Шалаєв.
За словами експерта, електронна оцінка об’єктів нерухомості є важливим орієнтиром для з’ясування ринкової вартості об'єкта нерухомості, але сам аналіз має відбуватися за співставною кількістю параметрів з оцінюванням об’єкта незалежним фахівцем. Таких параметрів для житлової нерухомості має бути щонайменше 7-10: місцезнаходження, площа, технічний стан, якість внутрішнього оздоблення, можливість торгу, тощо.
Крім того, Шалаєв підкреслює, що автоматизована оцінка може бути ефективною виключно для типових об’єктів житла. «Для всіх інших об’єктів варто застосовувати напів автоматизовану систему із залученням експертів-оцінщиків. Попри розвиток IT-технологій, все рівно автоматизувати на 100% оцінку комерційних чи інших досить складних об’єктів неможливо. Новітні технології, на основі яких розробляються автоматизовані системи оцінки, можуть стати в нагоді для розуміння порядку цін», – прокоментував він.
Шалаєв повідомив, що наразі оцінка квартир коштує 1000-2000 грн, будинків – 1500-4000 грн, комерційної нерухомості – 3000 грн і більше. При цьому оцінювач обов’язково має виїхати на об’єкт та ідентифікувати його. «Згідно з українським законодавством, вартість оцінки не залежить від вартості об’єктів нерухомості, проте якщо існує потреба в оцінці складного об’єкта, наприклад, великого комерційного чи виробничого комплексу, то вартість оцінки може бути значно більшою», – додав експерт.
Він також зауважив, що вартість оцінки об’єктів нерухомості у найближчі 2-3 роки буде залежати від низки чинників. Зокрема, вагомим стане ступінь ефективності автоматизованих систем, адже якщо ці системи не справлятимуться або ж надаватимуть суперечливу оцінку, то залучення незалежного оцінювача для вирішення спірних питань явно здорожчає.
Чи доведеться платити більше податків?
Між тим, окремі користувачі стверджують, що автоматичний сервіс ФДМУ дуже часто завищує вартість майна. “Наприклад, проводилася оцінка будинку, який знаходився у селі далеко за містом і при цьому мав не найкращий технічний стан. За підсумком аналізу система видала результат, що даний об’єкт оцінюється в кілька мільйонів гривень, хоча за фактом він коштує 60-70 тисяч. Чому так відбувається й звідки такі цифри видає сервіс, поки залишається загадкою», – зауважує директор консалтингової компанії Pareto Олег Івченко.
Зрозуміло, що подібне завищення оціночної вартості тягне за собою збільшення суми податку після продажу майна, що, звісно, невигідно продавцю. І прогнозується, що саме цей недолік автоматичної системи спонукатиме українців надавати перевагу приватним оцінювачам, принаймні, до того часу, доки недолік не буде усунено.
Водночас, завищення оціночної вартості можна пов’язати із браком даних у Єдиній базі звітів. Як зазначалося вище, з часом база буде наповнюватися й надаватиме коректніші результати, особливо для типових категорій нерухомості.
На шляху до вдосконалення
Наразі ФДМУ збирає нарікання користувачів на роботу Єдиної бази звітів про оцінку нерухомості, щоб удосконалити роботу системи. В установі розраховують вдосконалити роботу автоматичного модуля оцінки за пів року. Крім того, за цей період база даних поповниться звітами про оцінку, зробленими оцінювачами, що дозволить коректніше визначати оціночну вартість майна.
Крім того, є ще одна проблема – і вона носить законодавчий характер. За словами Бєлової, Україна лишилася чи не єдиною пострадянською країною, у якої повноваження з оцінки нерухомого майна розділені між двома органами. Так, відповідні повноваження має Фонд держмайна, як регулятор всієї оціночної діяльності, та Держгеокадастр, який проводить експертно-грошову оцінку виключно такої нерухомості, як земля. В результаті такого розподілу виникає, так би мовити, «фракційність» оцінки: будинок оцінюється окремо від ділянки, на якій розташований і з якою пов’язаний. Це породжує додатковий бюрократичний тягар, а оціночна вартість земель часто виявляється заниженою.
«Ми з народними депутатами ініціювали й зареєстрували в парламенті законопроєкт №5317, який покликаний скасувати «фракційну оцінку» земель та будівель на них. Сподіваємося на позитивний розгляд в Аграрному комітеті, винесення в зал і прийняття цього законопроєкта», – прокоментувала Бєлова.
У Фонді держмайна також розраховують на підтримку Верховною Радою законопроєкту, який буде покликаний реформувати ринок оціночної діяльності в цілому. «Один з аспектів – приведення ринку України до міжнародних стандартів з оцінки… Міжнародні стандарти регулярно оновлюються, вони є сучасними. На жаль, наші стандарти з 2001 року не оновлювалися», – каже Бєлова.
Загалом Єдина база звітів з оцінки – це крок у напрямку зручного, безкоштовного сервісу для українців. Але її роботу ще треба вдосконалити, аби знизити ризики некоректної оцінки (у будь-яку сторону) й зняти питання, які виникають у користувачів до отриманого результату. Хоча вже зараз зрозуміло, що система буде давати гарний результат для типової нерухомості, а от до оцінки “нестандартного” майна й надалі виникатимуть зауваження. Тобто, потреба в приватних оцінщиках повністю не відпаде. В усякому разі, найближчим часом.
Вікторія Наконечна, Київ
