Сплатити за дві нові квартири аби позбутися боргу за одну стару

Сплатити за дві нові квартири аби позбутися боргу за одну стару

Аналітика
2377
Ukrinform
Укрінформ вивчав вигоди голландського аукціону для іпотечного позичальника. Втішного мало...

З наступного року Фонд гарантування вкладів (ФГВФО) почне розпродавати права вимоги за безнадійними іпотечними кредитами фізичних осіб. З молотка підуть майже 40 тисяч кредитів українців на загальну суму близько 70 млрд грн, виданих свого часу банками-банкрутами. Більшість іпотечних договорів була у банках "Надра", "Дельта", "Фінанси та кредит", "Форум", Фідобанк, "ВіЕйБі", Брокбізнесбанк, "Платинум". Терміни ліквідації цих установ добігають кінця, і згідно із законодавством, до закінчення ліквідації всі їхні активи повинні бути реалізовані на відкритих торгах. 95% кредитів, які має намір продати Фонд через схему «зворотних» аукціонів (торгуються від вищої ціни до нижчої) — безнадійні валютні позики, видані до 2009 року за курсом 5 грн/$, які після кількох хвиль девальвації перетворилися на безнадійні борги. Перспектива позбутися їх доволі примарна. Купити нову квартиру сьогодні дешевше, ніж намагатися погасити власний борг через запропоновану схему.

Сховатися не вдасться

«Кожен кредит буде виставлений на продаж. І рано чи пізно він буде викуплений, і до боржника хтось прийде», - грізно пообіцяв директор департаменту консолідованого продажу активів ФГВФО Тарас Єлейко, анонсуючи продаж безнадійних кредитів за схемою так званих голландських аукціонів.

Голландський аукціон – це торги, на початку яких стартова ціна активу дорівнює його номінальній вартості (у випадку кредитів тіло заборгованості та нараховані відсотки). Під час торгів – а вони проходять лише один день - через однаковий проміжок часу ціна автоматично і покроково знижується на крок аукціону – 1%. Таким чином, упродовж дня торгів ціна може знизитися зі 100% до 20% від номіналу. Переможець – той, хто перший погодиться і зафіксує прийнятну для себе ціну. Щоправда, чи є учасники аукціону та скільки їх, і яку ціну вони врешті готові сплатити за об’єкт торгу – залишатиметься в таємниці до завершення торгів.

Фонд гарантування вкладів пропонує спочатку продавати «погані» кредити в роздріб. Якщо ж покупець так і не знайдеться, права вимоги будуть «упаковані» в пули і їх продадуть оптом професійним учасникам ринку — колекторам, інвестфондам, фінансовим компаніям, банкам і т.д

«Фонд гарантування завчасно повідомить кожного позичальника письмово про те, коли саме його кредит виставлятиметься на торги, з тим, щоб позичальник мав можливість підготуватися та залучити свої резерви до участі у торгах, - повідомили Укрінформу за телефоном гарячої лінії Фонду. – Якщо першого разу не виявиться бажаючих викупити кредит, протягом 40 днів буде призначено повторні «роздрібні» торги. Лише після цього, кредит передається в пул для «оптового» продажу».

«Ідею продажу іпотечних кредитів на так званих голандських аукціонах позичальникам ніхто добре не пояснив. Ми бачимо, що пропонується складна і досить заплутана схема. Для участі у ньому людина, як мінімум, повинна знатися і вміти торгувати на електронних біржах», - коментує Світлана Саража, адвокат, юрист ГО «Єдиний центр правової допомоги».

Кредитний диявол криється в деталях

Основна проблема для позичальника в тому, що на торги виставляється право вимоги заборгованості. Тобто, будь-хто: фізична чи юридична особа, яка виграє торги, - отримує право вимагати від позичальника ВСЮ суму його боргу (тіло кредиту + відсотки). Не оглядаючись на дисконт, з яким було придбано це право.

Як пояснили Укрінформу у Фонді гарантування вкладів, новий кредитор має право як вимагати повну суму, так і погодити з позичальником нові умови. Іншими словами, провести власну реструктуризацію. 

Однак, новий кредитор МОЖЕ, але не ЗОБОВ'ЯЗАНИЙ, визначитися з новими умовами виплати боргу - сумою заборгованості, відсотками і терміном виплати. Нова сума заборгованості може дорівнювати і "дисконтній" сумі, але позичальник при цьому має сплатити податок на доходи фізичних осіб (18%) на різницю - тобто, на те, що йому таким чином "пробачили". І не факт, що юридична особа (банк, фінансова компанія, колектор), яка купила борг з дисконтом, не захоче заробити на ньому по максимуму.

Друга проблема для позичальника - те, що на торги виставлятиметься сума валютного боргу, номінована у гривнях за курсом НБУ на дату торгів. Тобто, ніхто не збирався і не збирається відмовлятися від «актуальної» валютної прив'язки.

Третя проблема для позичальника - невідомо, чи захоче при реструктуризації новий кредитор повністю перевести борг в гривню. Адвокати стверджують, що до нового кредитора переходить право вимоги того зобов'язання, яке мало бути виконане на користь першого кредитора. Якщо інше не буде передбачено новим договором купівлі-продажу, або якщо позичальник не доведе, що ні перший, ні новий кредитор взагалі не мають права витребовувати борг в іноземній валюті.

Порахували - слізьми умились

В принципі, у позичальника з’являється шанс позбутися непомірного валютного боргу - через викуп на аукціоні власного кредиту за власні кошти (наприклад через родичів, довірених осіб). Але, як показують розрахунки –варіант вкрай невигідний.

Проаналізуємо на прикладі реального кредиту.

  1. Однокімнатна квартира в центрі одного з міст-сателітів Києва була придбана в 2008 році за майже $80 тис. під 9,5% річних.

  2. У 2015 році позичальник припинив вносити регулярні платежі через непомірне фінансове навантаження. З того часу «тіло» замороженного кредиту складає $65 тис плюс щомісячна сума відсотків ($650).

  3. З урахуванням відсотків за три роки загальний борг зріс до $88 тис.

  4. Припустимо, що його вдалось викупити на аукціоні з максимальним дисконтом 20%. В результаті сума боргу складає біля $17,6 тис.

  5. За списання «дисконтованої» частини (80%) боргу позичальник має сплатити 18%, в нашому випадку це $12,7 тис.

  6. Для порівняння, «кредитна» квартира, в якій безпосередньо проживає позичальник, сьогодні коштує на ринку не більше $15 тис.

Висновок: щоб позбутися боргу в легальний спосіб, викупивши якнайдешевше права вимоги через аукціон з допомогою довірених осіб, які «спишуть» також і дисконтований залишок, позичальник має сплатити фактично дві вартості житла.

«В принципі, викуп кредитних зобов'язань за мінімально можливі 20% - це добре. Але сьогодні це фактично ринкова вартість квартири! Найчастіше кредитне житло не варте навіть цих грошей. По суті, позичальникові пропонується ще раз купити свою квартиру, притому, що багато хто встиг вже виплатити по кілька тисяч або десятків тисяч доларів за кредитом. Та якби у людей були сьогодні на руках ці суми, то вони напевно вже давно купили б собі інше житло, оформивши на родичів та близьких», - зазначає Світлана Саража.

Світлана Саража, адвокат, юрист ГО «Єдиний центр правової допомоги» // Фото з власного архіву С. Саражі
Світлана Саража, адвокат, юрист ГО «Єдиний центр правової допомоги» // Фото з власного архіву С. Саражі

Тому, здається, у Фонді не дуже й розраховують на активний продаж окремих кредитів. Швидше за все не продані активи будуть «збиватися» в загальні пули і продаватися колекторським фірмам, банкам. А ті в свою чергу, або укладатимуть нові угоди з позичальниками, або ж вилучатимуть квартири – за згоди позичальника, чи навіть без. «І колекторам, і ліквідаторам банків буде вигідніше дочекатися формування пулів, оскільки ціна одного лота в пулі буде вже не 20% його номінальної вартості, а 5-7% максимум (представники торгових майданчиків, незадоволені дискримінацією з боку Фонду гарантування, в ході тематичного круглого столу «Нові кваліфікаційні відбори ФГВФО…», який відбувся в Укрінформі, взагалі заявляють, що чинні правові акти Фонду гарантування дозволяють знизити вартість активів до 0,04% (!) від їх балансової вартості. – Авт.). Колектор не купить права вимоги за 20% тому що квартири, по-перше, знаходяться під дією мораторію на примусове вилучення, по-друге, це їхня сьогоднішня ринкова ціна. На чому заробляти, якщо купувати права вимоги боргу, потім чекати, коли знімуть мораторій, потім відбирати квартиру, а потім знову продавати їх по тій же ринковій ціні? Немає сенсу», - вважає пані Саража.

Іншими словами, сьогодні іпотечним позичальникам ліквідованих банків пропонується лише один вихід – це погашення зобов’язань в повному обсязі. Саме те, що вони не можуть зробити, хоч би як хотіли, оскільки суми заборгованості утворилися просто неадекватні. А будь-які плани реструктуризації їм не «світять» – ні у Фонді гарантування, ні у банках, які викуповують кредити на аукціонах, ні тим більше у колекторів. Якщо це той хвалений компроміс – то автор цих рядків балерина.

Оксана Поліщук, Київ


Розширений пошукПриховати розширений пошук
За період:
-