Державний земельний банк забезпечив уже 1,3 млрд гривень надходжень до державного бюджету, включно з податками, дивідендами та іншими обов’язковими платежами.

Проєкт Фонду державного майна України «Земельний банк», який формує прозорий та ефективний ринок користування держземлями сільськогосподарського призначення, втілюється із 2024 року. Перші торги із суборенди державних сільгоспземель стартували в жовтні 2024-го через систему Прозорро.Продажі. 

Детальніше про результати роботи, а також про перспективи передання державних земель агровиробникам у законне користування – в розмові з генеральним директором ТОВ «Державний земельний банк» Ярославом Ярославським.

ПРО СУТЬ ПРОЄКТУ ТА ФІНАНСОВИЙ РЕЗУЛЬТАТ

- Пане Ярославе, минуло півтора року з часу проведення перших аукціонів із суборенди держаної землі. Головне для переможців – зібраний торік урожай, тепер ось – наступна посівна… А що головне для Державного земельного банку – фінансовий результат, позитивна статистика, – чи все-таки те, що реформа виявилася успішною, державні землі поступово виводяться із «тіні», ринок стає прозорішим?

- Найважливіше – це те, що державна земля, як і має бути, почала працювати на державу. Загалом держземель у нашій країні не так багато, як би того хотілося. Згідно з нашим аналізом, – трохи більше як 800 000 га. І навіть ці землі використовуються, переважно, неефективно. Якщо агрохолдинги, маючи в користуванні 200-300 тисяч га, отримують величезні прибутки, то держава, володіючи у кілька разів більшим ресурсом, на жаль, до останнього часу не одержувала майже нічого. Більше того, часто вона отримує збитки й борги. Завдяки нашим прозорим аукціонам ситуація почала змінюватися, тож варто зберігати темпи реформи.

Другий важливий підсумок – те, що ми запустили механізм, який дозволяє аграріям вільно конкурувати між собою. Зараз доступ до цієї землі не є закритим, як було раніше, коли її могло обробляти тільки певне коло осіб, наближених до чиновників чи до правоохоронців. Ми час від часу проводимо зустрічі з аграріями, нещодавно були на Черкащині. Я напряму запитав тамтешніх господарників: «Чи були якісь спроби з кимось домовитися для того, щоб вийти на торги і перемогти?». З’ясувалося, що такого немає. Це й аграрії підтверджують, і ми за ці півтора року ніде не бачили у пресі, не чули навіть розмов про те, що в цій царині діють якісь «схеми». Тобто насправді маємо реальний алгоритм роботи державних земель, який дає можливість конкурувати та перемагати саме тим з аграріїв, хто пропонує найвищу ставку оренди землі.

Якщо у цифрах, то бачимо: чим вища конкуренція за земельні ділянки, тим кращі результати торгів. У середньому в нас десь вісім учасників на одні торги, а усереднена вартість суборенди державних земель – 19,7 тис. грн/га. У регіонах же із найвищою конкуренцією, – наприклад, на Вінниччині, де за один лот у середньому змагається 21 учасник, цей показник сягає 39,2 тис. грн/га.

Як це працює? Земля залишається у власності держави, а державний бюджет щороку поповнюється коштами від її оренди. Загалом суборендарі вже сплатили більш як 2 млрд грн. Це кошти, які у вигляді орендної плати або як дивіденди потрапляють до держказни.

- Плюс у виграші й місцеві бюджети, територіальні громади.

- Так. Як я казав на початку, державні землі мають працювати на державу. Але законодавством передбачено, що 10% від оренди таких земель отримує громада за місцем розташування ділянок. І для громад це ж не лише прибутки, а й низка інших важливих речей: додаткові робочі місця, сплата агровиробниками місцевих податків…

До речі, 91,3% переможців наших торгів – це місцеві аграрії, тобто фермери і невеликі агропідприємства, малий та середній бізнес. Це дає можливість працювати на земельних ділянках у межах громади саме тим, хто там мешкає. Що, своєю чергою, хоч як би пафосно це звучало, реально підтримує українське село. І це важливо, бо на початку втілення проєкту дехто висловлював побоювання, що всю держземлю «заберуть» собі агрохолдинги. Але на практиці під час торгів холдинги, зазвичай, доходять до ставки 20-22 тисячі гривень за гектар, а далі вже ведеться конкуренція саме між місцевими аграріями, малими й середніми підприємствами. Ми запустили механізм, який дає можливість сільгоспвиробникам конкурувати й чесно перемагати у конкурентній боротьбі.

- І це ж іще поки що не йдеться про залученість усіх понад 800 тисяч гектарів земель. Нових суборендарів отримали лише трохи більше 10% державних угідь. Що далі? Готові продовжувати?

- Так, ми налаштовані на роботу. Держзембанк – це перше держтовариство, яке перетворилося з держпідприємства на товариство з обмеженою відповідальністю, стовідсотковим власником якого є держава. Це також важливо. Тому що ми відходимо від права постійного користування землею. Бо саме це право дає можливість маніпуляцій, коли ринкова вартість оренди становить, скажімо, 7-8 тис. грн/га, а з підприємства стягують оплату за постійне користування на рівні ставки земельного податку – від 0,3% до 1% грошової оцінки, тобто від 100 до 300 грн/га. Різниця колосальна. Саме тому усілякі «схеми» з державною землею десятиліттями були популярні.

Зараз ми готові, отримуючи від Кабміну землю в управління, опрацьовувати по 20-30 тисяч га за місяць і виставляти їх на торги. Силами нашої команди можемо забезпечити такий результат (хоча у нас лише 27 людей у штаті). Із 800 000 га державних земель нам передали 90,9 тис. га, 78,9 тис. га із них ми вже виставили на торги.

- А чому не всі гектари?

- Поясню. Частина земельних ділянок у цьому пулі – просто «ідеальні», які треба було тільки перереєструвати на товариство і виставити на торги. Частина земель – це ділянки водного фонду, передання яких у суборенду чинним законодавством заборонене. Їх у нас було 10,5 тис. га. Ми розробили необхідну документацію й відділили «воду» від ріллі та виставили на торги лише сільгоспугіддя. Є у нас також земельні ділянки в зоні активних бойових дій, обробляти які зараз немає можливості. Це 1,8 тис. га.

Також є 7 тис. га земель, забруднених вибухонебезпечними предметами. І ми вдячні урядові за те, що нас віднедавна внесли до переліку організацій, яким відшкодовуватимуть вартість розмінування. Тобто частина коштів, які є на нашому рахунку і які ми мали б витратити на розмінування, тепер надходитимуть до державного бюджету. Після розмінування ці землі також поступово виставлятимемо на торги.

Є ще одна категорія земельних ділянок, із переданням яких в суборенду наразі проблеми. Це землі, щодо яких тривають судові розгляди. Низку судів ми вже виграли, частина процесів триває.

Загалом же за підсумками торгів укладено угоди на суборенду майже 70 тис. га. Ці землі щороку приноситимуть державі 1,34 млрд грн.

ПРО ЮРИДИЧНУ БОРОТЬБУ І «ПРОБЛЕМНИХ» УЧАСНИКІВ ТОРГІВ

- Ви згадали про юридичну роботу, до якої, так розумію, залучені і ТОВ «Державний земельний банк», і Фонд державного майна України, Держгеокадастр, Мін’юст. Із чим найчастіше пов’язані судові розгляди? Я, приміром, звернув увагу, що на Одещині аж 5,4 тис. га землі, яка мала передаватися в суборенду, під судовою забороною. Розкажіть, що це за історія?

- Це прекрасні землі. Кабмін передав нам у користування земельні ділянки у Петровірівській громаді. На етапі перереєстрації ці землі заблокували через суд, тобто на них наклали арешт. Тому реєстратор не може зареєструвати урядове розпорядження про зміну користувача. Проблема загострилася ще й тому, що суд більше року не міг навіть узятися до розгляду справи по суті.

- А землі тим часом кимось обробляються?

- Ні, землю ніхто не обробляє. У нас є моніторинговий відділ, який відстежує законність використання переданих нам державних земель. Я особисто двічі був на місці. Знаєте, краще б вони, мабуть, оброблялися, ніж просто заростають бур’янами. Але земля має оброблятися в законний спосіб, а не тими, хто вирішив, що хоче господарювати на ній без жодних на те правових підстав. Це державна земля, і в державі є правила, як цей ресурс належить використовувати.

- Так а що це за земля? Хто від імені держави раніше нею розпоряджався?

- Це земля, яка належала Державній пенітенціарній службі України (ДУ «Ширяївський виправний центр (№111)»). Цю землю хтось раніше обробляв – не колонія. І зараз ми розуміємо, що не колонія з нами бореться, а інші «сили». Пройшло більше року, перш ніж суд визнав, що підстав для арешту немає. Ми за три дні перереєстрували землю на Держзембанк, виставили її на торги. Але суд знову, вже за іншим зверненням, заблокував ці земельні ділянки. Тому юридична боротьба триває.

- Буває, що державну землю, яка не має жодних обтяжень і могла б виставлятися на торги, хтось обробляє незаконно. Чи складно виявляти такі випадки і які санкції застосовуються до порушників?

- Значну частину державних земель в Україні справді обробляють не ті, хто є їх законними користувачами. Тому керівництво держави й ухвалило рішення про розвиток проєкту «Земельний банк», щоб усі угіддя оброблялися за законом. Коли ринок суборенди тільки-но стартував, торги іноді зривали. Хтось, приміром, завдяки аномально високим ставкам вигравав боротьбу за лот, а потім починав тягнути час і не підписував договір. Гарантійний внесок для участі у торгах – 30% від стартової вартості, тобто 1 тис. гривень за гектар. У нас є місяць до торгів та приблизно місяць для підписання договору після торгів, 20 робочих днів. Коли торги зривають, ми виставляємо цю ділянку знову. Теоретично упродовж року можна оголосити 6 торгів із продажу права оренди однієї ділянки. Тож якщо хтось намагатиметься зривати торги постійно, йому це коштуватиме 6000 грн за гектар. А увесь цей час він продовжує обробляти землю незаконно, що приносить набагато більші прибутки.

Але ми створили моніторинговий відділ, наші геодезисти постійно виїжджають для обстеження земельних ділянок. Насамперед, тих, торги щодо яких зривають. І якщо фіксуємо, що на земельній ділянці є якісь посіви, викликаємо правоохоронців, котрі складають протоколи про порушення. Торік, до прикладу, обстежили 316 «підозрілих» земельних ділянок загальною площею понад 21,5 тис. га, у першому кварталі цього року – 94 ділянки площею майже 6 тис. га. Незаконні посіви виявили на 25 ділянках площею 1580 га. Відкрито кримінальні провадження. За такі дії в Україні передбачено кримінальну відповідальність, штрафні санкції та навіть позбавлення волі терміном до двох років. Щодо фактичного покарання – наразі ведуться слідчі дії для встановлення винних осіб та висунення їм звинувачень.

Що дає застосований нами підхід? Зривати торги практично перестали. Бо побачили: попередній розрахунок на те, що за незаконний обробіток землі порушникам нічого не буде, окрім хіба втрати гарантійного внеску, не спрацьовує. Тепер такими хитрунами займаються правоохоронці. Інформація про це шириться між аграріями досить швидко. І тепер ті, хто раніше працював «у сіру», розуміють, що надалі їм це не вдасться.

- А чи буває таке, що переможцеві аукціону, котрий готовий укладати угоду, відмовляють у праві на обробіток землі, адже один із обов’язкових пунктів положення про торги передбачає кваліфікаційне оцінювання учасників уже після аукціону? Буває, що коли переможець не відповідає якимсь критеріям, результати торгів скасовують?

- Є урядова постанова №1013, яка визначає порядок проведення торгів. Нею визначено критерії, передбачено – що має містити пакет документів, який готується до торгів. Чим унікальна система Прозорро.Продажі? Тим, що до торгів ні нам, як їх організаторам, ні самим працівникам системи, ні аграріям не відомо, хто реєструється в системі, хто братиме участь в аукціоні. Тому пакети документів, які готують учасники, до торгів ніким не перевіряються.

А ось після торгів переможець упродовж трьох днів має підписати протокол про те, що згоден з ціною, яку назвав у системі. Потім у нас є ще три дні для того, аби перевірити його документи. От на цьому етапі треба перевірити, чи не має переможець торгів зв’язків із країнами-агресорками, чи законне походження його коштів, з’ясувати ще деякі питання (відповідний перелік затверджено постановою Кабінету міністрів). Тому випадки скасування торгів, про що ви запитуєте, були.

Скажу більше, були навіть випадки дискваліфікації учасника через те, що він не надав копію паспорта. Насправді і нам, і державі начебто вигідно, щоб людина, яка готова платити до держбюджету найвищі орендні ставки, була переможцем. Але законодавство прописане так, що після самих торгів додавати ніякі документи не можна. Якщо людина своєчасно не надала ту ж копію паспорта, ми не можемо знати, громадянином якої країни вона є. На щастя, не часто (двічі чи тричі), але такі випадки, як я сказав, були. Але це – лише на старті проєкту. Зараз уже торговельні майданчики, які займаються підготовкою документів (а їх у системі Прозорро.Продажі вже більше 40) ефективно консультують клієнтів, тож у більшості випадків документи готуються якісно.

ПРО ОСОБЛИВОСТІ ВИКОРИСТАННЯ ОРЕНДОВАНИХ ЗЕМЕЛЬ І ЦІНОВІ РЕКОРДИ

- У межах проєкту «Земельний банк» частина земель передається в суборенду на 14 років (для вирощування однорічних рослин), частина – на 25 років, під багаторічні насадження. Маєте статистику?

- Так. За підсумками наших торгів, під багаторічні насадження передали 41 ділянку загальною площею 421 га (на 25 років). Решту – на 14.

- А чи передбачені механізми відмови від подальшої оренди упродовж терміну дії угоди (14 чи 25 років)? Різні ж обставини бувають – десь агропідприємство змінило профіль, десь узагалі закрилося, хтось із власників виїхав за кордон…

- Є такі випадки. Коли аграрій підписує договір із державною компанією, то передбачено не тільки обов’язок держкомпанії надати земельну ділянку, а й обов’язок аграрія упродовж 14 чи 25 років її використовувати. Держава розраховує, що протягом цього періоду вона отримуватиме прибуток від обробітку земельної ділянки саме у зафіксованому в угоді розмірі. Тому що навіть до Міністерства фінансів ми надсилаємо план, скільки розраховуємо отримати коштів у 2026, 2027, 2028 роках, для того, щоб вони планували ймовірні бюджетні надходження.

Отже, для нас важливо, щоб аграрії не відмовлялися від землі. Якщо ж вони з якихось причин не сплачують орендну плату – себто, не виконують умов угоди, – договір із ними розриваємо. Стягуються штрафні санкції (100% від розміру річної плати), а земельну ділянку знову виставляємо на торги. І тут ще такий нюанс: може бути, що аграрій відмовиться від суборенди, а потім вийде на нові торги й візьме цю ж ділянку в тимчасове користування вже за іншою ціною. Для запобігання таким маніпуляціям, у договорах і передбачено такі суворі штрафні санкції.

- Ви вже казали, що середня вартість оренди в деяких регіонах наближається до 40 тис. грн/га. А є якісь окремі (успішні) торги, результати яких вас особливо вразили?

- Є. Коли ми розпочинали земельні торги, проаналізували аукціони, які до цього проводив Держгеокадастр і які проводили громади. Середня вартість оренди по країні тоді була близько 7 тис. грн за гектар. Ми розуміли, що у нас лоти «цікавіші». Тому що у нас більші площі. Угіддя, які передавали в оренду Держгеокадастр та громади – це, зазвичай, земельні ділянки площею до 20 га. А у нас є масиви й у 100, 200, 500, навіть наш «діамант» – 4 тис. га в Кіровоградській області, який ми передали у користування минулого року. А це дає можливість конкурувати більшій кількості учасників, тому що 500 га, приміром, – уже готовий бізнес. Тож люди готові платити вищі орендні ставки. Тому ще на старті я прогнозував, що середня ціна у нас точно сягне 10 тис. грн.

Але коли відбулися перші торги і ми побачили результат у 35 тис. грн за гектар, я подумав, що до підписання договорів справа не дійде, переможці відмовляться платити такі гроші. Та минув буквально тиждень, і почала надходити оплата. Ми переконалися, що у центральних, західних областях люди готові платити такі ставки за хороші великі ділянки. Треба розуміти, що альтернативної можливості отримати у користування земельні ділянки такими масивами зараз фактично немає. Порівняймо з паями (пай у середньому 2 га): для того, щоб зібрати для обробітку 100 га, треба укласти договори оренди із 50 людьми, чиї наділи розташовані в одному місці. А це практично нереально зробити новоствореному фермерському господарству чи агропідприємству. Тому державні земельні торги – це шанс не тільки для тих, хто працював на землі раніше, а й для тих, хто хоче побудувати власний аграрний бізнес з нуля. Наша пропозиція унікальна, тому і маємо такі високі ставки.

Ось переді мною перелік «топових» угод. Так, у нас була «аномальна» ділянка (100 га), вартість оренди якої на торгах розігнали до 1 млрд грн. Але це зробили для того, щоб зірвати торги (про таку практику я вже казав).

Що ж до реально укладених угод, то найвищі ставки запропонували за оренду двох земельних ділянок у Львівській області (3,2 млн грн – за 45 га та 6,9 млн грн – за 112 га, тобто 71 тис. грн і 61 тис. грн/га за один рік). У Черкаській області – 56,5 тис. грн/га. Тоді як середня вартість оренди земельних паїв – 7,2 тис. грн/га. Тобто, різниця в рази.

Якщо ж проаналізувати середній розмір ставок по областях, то на Полтавщині – це 35 тис. грн/га на рік, на Черкащині – 37 тис., на Вінниччині – 39 тис. (я вже казав), на Івано-Франківщині – 46 тис., на Львівщині – 54 тис. грн/га.

Так, у нас є Закарпаття, де цей показник – лише 5,3 тис. грн/га. Чому? Невеликі ділянки, лише два-три учасники на кожні торги. Поки що відносно низький рівень орендних ставок в Одеській області – 7,8 тис. грн/га. Але ця цифра не показова. Вважаю, щойно знімуть арешт із колишніх земель виправного закладу №111, результат торгів точно перевищить 20 тис. грн/га. Тобто від використання тих земель держава щороку отримуватиме більше 110 млн грн.

- А за таких цифр, чи релевантною ви вважаєте мінімальну грошову оцінку землі в Україні (в середньому менше 34 тис. грн/га), тоді як лише оренда у деяких випадках приносить 40, 50, 60 і навіть 70 тисяч?

- Справді, середня нормативно-грошова оцінка зараз по країні – 33,5 тис. грн/га. Стартова вартість оренди на наших торгах – 12% від нормативно-грошової оцінки, тобто приблизно 3,8 тис. грн/га. Але ж маємо враховувати, що це – лише початкова вартість. У нас не було жодних торгів, які б завершилися бодай близько до стартових показників. Тобто ціну формує ринок. І дуже добре, що держава її не регулює. Тому що якраз регулювання тягне за собою різні обмеження, а отже – можливості для маніпулювання та впливів. Зараз ринок вільний. Порівняйте ціни, які були одразу після скасування мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, із нинішніми. Вони неабияк зросли, хоча ми вже більше чотирьох років живемо і працюємо в умовах повномасштабного російського вторгнення. Тобто, попри війну, скасування мораторію справді позитивно вплинуло на земельний ринок. Думаю, що й проєкт «Земельний банк» теж на нього вплине. Бо якщо дорожчає оренда, то стовідсотково має подорожчати і право власності. Переконаний: ціна сільськогосподарських земель щороку зростатиме. Тому що це – дуже вигідна інвестиція для тих, хто хоче вкластися в українські чорноземи.

ПРО ПЕРСПЕКТИВИ ПРОЄКТУ ТА УДОСКОНАЛЕННЯ «ПРАВИЛ ГРИ»

- Що можна, чи що потрібно, на вашу думку, змінити у втіленні цієї реформи, аби мати максимальний результат? Ви ж, певно, бачите не лише переваги, а й окремі ґанджі, прорахунки, помилки, які можна виправити чи то на законодавчому, чи на нормативному, чи на виконавському рівні?

- Так, раніше ми спільно з Мінагрополітики (зараз – Мінекономіки) підготували законопроєкт у розвиток реформи.

За півтора року з моменту започаткування торгів ми переконалися, що алгоритм, який нині працює, демонструє дуже хороший результат щодо відкритості, прозорості, вартості, забезпечення законності використання. Але водночас бачимо, що деякі речі можна покращити.

Перше – це підвищення стартової вартості, саме гарантійного внеску, щоби повністю унеможливити зрив торгів. Зараз це 30% від нормативно-грошової оцінки, але ми вважаємо, що правильно було б підняти внесок до 100% стартової вартості. Тобто, зрив торгів обходитиметься учасникові не у 1 тис. грн за гектар, а в 3,5 тис.

При цьому на доброчесних учасників підвищення гарантійного внеску критично не вплине. Бо якщо ви, приміром, готові платити за оренду 1 га 10 тис. грн, то у вас такі гроші є. Якщо при цьому ви заплатите як гарантійний внесок 3,5 тис. грн і станете переможцем, пізніше лише доплатите по 6,5 тис. грн/га. Тобто, сплачені раніше гроші нікуди не подінуться. Якщо ж ви не перемогли і не зірвали торги, гарантійний внесок вам повертають. Отже, законослухняні аграрії нічого не втрачають. Втратять тільки ті, хто зриває торги. Така «схема» обходитиметься їм дорожче.

Ще одна пропозиція – спрощення процедури зміни цільового призначення земельної ділянки. Сільгоспземлі у нас мають кілька видів цільового призначення, основне з яких – товарно-сільськогосподарське. Але є ділянки із цільовим призначенням, наприклад, для дослідних та навчальних цілей. Іноді вони десятиліттями використовувалися для ведення товарного виробництва. Використовувалися «в сіру». Для того ж, щоб узаконити господарське використання та змінити цільове призначення таких ділянок, треба пройти складну і тривалу процедуру: звернення до Держгеокадастру, відбір виконавця на аукціоні, розробка землевпорядної документації, з неодноразовими виїздами на місця… По суті, лише зміна рядка, за нашими підрахунками, коштуватиме приблизно 4 млн грн за приблизно 20 тис. га таких угідь. Раніше подібна процедура була для зміни адреси розташування земельної ділянки, коли переназивали вулиці. Для того, щоб виправити адресу в кадастрі, треба було розробляти землевпорядну документацію, платити за це (у різних регіонах – до 10 тис. грн). А потім внесли зміни в законодавство і все стало набагато простіше: приходиш до реєстратора, надаєш довідку, що назва твоєї вулиці змінилася, й безплатно отримуєш необхідний запис. Так само хочемо вирішити й питання зміни цільового призначення землі.

Ще одне невирішене питання стосується частини земельних ділянок, що належать Фонду держмайна і Національній академії аграрних наук, на яких розташовані об’єкти нерухомості. Законодавство забороняє вилучати такі ділянки, якщо вони перебувають у постійному користуванні, а побудовані там споруди використовуються на правах приватної власності. При цьому ж може бути, що підприємство, в постійному користуванні якого перебуває така земля, вже давно банкрут, у нього немає коштів, щоб розробити документацію і розділити землю та нерухомість. Плюс це тривала процедура, якою ніхто не хоче займатися.

Тому ми запропонували зміни, згідно з якими Кабмін зможе передавати такі ділянки Земельному банку, а ми вже відділятимемо нерухоме майно, виставлятимемо вільну від будівель землю на торги, а частину землі з будівлями повертатимемо власникам цього нерухомого майна. Такий підхід дозволить залучити у проєкт близько 60 тис. га від ФДМУ та ще стільки ж або й більше – від інших органів управління. Тобто завдяки лише одній законодавчій поправці можна буде додатково залучити у проєкт «Земельний банк» ще десь 120-140 тис. га. А це – потенційно кілька мільярдів гривень до бюджету щороку.

Нарешті ще одна з пропозицій стосується зменшення термінів проведення повторних торгів. Зараз їх ніхто не обмежує. Тобто формально, якщо аукціон зірвали чи на ньому не було учасників, повторні торги можна і не проводити. Але це ж неправильно. Тому ми й рекомендуємо внести зміни в законодавство, обмеживши термін для оголошення наступних торгів, приміром, 20 робочими днями. Це стосується не тільки державних, а й комунальних земель. Бо знаю про випадки, коли громади виставляли землю на торги, торги зривали, а потім цю ділянку на аукціон вже не виставляли. Отже, громада не отримує грошей за законний обробіток землі, але ж насправді хтось її обробляє. Просто з’являються люди, «зацікавлені» в тому, щоб цю землю якомога довше не віддавали в законне користування.

- Ви згадали про повторні торги. Часто не вдається продати право на суборенду земельних ділянок під час першого аукціону? І що відбувається із землею, яку не вдалося передати в законне користування упродовж, скажімо, 5 чи й більшої кількості торгів?

- 93,5% торгів Земельного банку успішні. Тобто, з проведених торгів за право суборенди 74,5 тис. га, вже укладено угоди на використання майже 70 тис. га. Є торги, в межах яких ми передавали земельні ділянки із першого разу (приблизно 50 тис. га), з другого разу (11 тис. га) чи з третього (7 тис. га). Але є й ділянки, які вдалося передати аж із п’ятої чи й більшої кількості спроб. Їх не так багато, близько 900 гектарів.

Є земля, яку ми виставляли на торги 15 разів і яка не передається у обробіток. Чому? Щоб з’ясувати відповідь на це питання, я й сам не раз виїжджав на такі земельні ділянки. На жаль, переконався, що перспективи їх передання в суборенду невеликі. Поясню. Нам передали земельні ділянки масивами від 59 державних підприємств. До цього їх інвентаризували, замовляв цю послугу Держгеокадастр. Частина виконавців – землевпорядних організацій внесли поля, польові дороги, полезахисні лісосмуги в один контур під одним кадастровим номером, інші – розділили: окремо лісосмуги, окремо дороги, окремо – ріллю. Нам передали це все. Ріллю ми виставили на торги. А лісосмуги й дороги нікому не потрібні, тому їх не виставляємо. Є частково заліснені земельні ділянки, які також не надто цікаві для обробітку. Тому розуміємо, що певна частина переданих нам земель інвестиційно неприваблива. Цього не треба приховувати.

Я вже зустрічався з керівництвом ДП «Ліси України» щоб обговорити можливість використання заліснених земельних ділянок (у нас їх 135) і лісосмуг, щоб і держава могла отримати гроші від їх використання, і заходи зі збереження лісів виконувалися. Тож із ідеї заліснення та у майбутньому лісогосподарського використання таких ділянок може вийти хороша колаборація.

- Далі про ефективність управління державними землями, які передали до Земельного банку. Пам’ятається, одним із зауважень критиків перед стартом реформи було таке: навіщо, мовляв, додатково платити за адміністрування, створювати посередника, коли можна виставляти право на суборенду земельних ділянок напряму на Прозорро.Продажі?

- Так. Різниця тільки в тому, що, готуючись до торгів, наша команда займається підготовкою всього пакета документів. І коли ми виставляємо земельну ділянку на торги, то вже все готове для того, щоб переможець не «ставав» юристом, землевпорядником, а залишався аграрієм – забрав готові документи і поїхав обробляти ділянку. Бо поза нашим проєктом часто буває й таке: виставили ділянку на торги, а потім переможець сам має їздити по організаціях, отримувати довідки, оформляти документи. А це – час і гроші.

Інший момент. Не хочу порівнювати нас із Держгеокадастром чи із громадами, але для того, щоб забезпечити представництво у кожній області (працівники, оренда приміщень тощо) також потрібні кошти і додатковий персонал. Якщо не помиляюся, раніше лише в Держгеокадастрі цим напрямом займалися близько 130 людей. Це заробітні плати, оплата відпусток, приміщення в кожній області…

У нас же працюють 27 людей. І команда займається тільки підготовкою та супроводженням земельних торгів, без додаткових бюрократичних процедур, без додаткових дозволів. Фінансово, переконаний, ми набагато вигідніші для держави, аніж інші організації. Навіть якщо порівнювати із громадами. У нас є земельні ділянки у 110 громадах. Уявіть, якби їм доводилося займатися цим самим: по одній людині, котра б готувала документи, – це вже 110 штатних одиниць.

Тому я, звісно, не можу стверджувати, що ми кращі за когось чи гірші. Але цифри говорять самі за себе. Є реальні результати – надходження до бюджету, законне використання земель, – а кількість людей, які це забезпечують, мінімальна.

- А орендарям ваше посередництво щось коштує?

- Нічого. Користувачі лише сплачують суборендну плату, розмір якої самі ж визначають, подаючи пропозиції у межах торгів.

- Ваше товариство є першим державним оператором, що працює за напрямом передання держземель в суборенду агровиробникам. Це означає, що, по ідеї, має бути не один такий оператор? Зрозуміло, що суб’єктивно ви зацікавлені у тому, щоб усіма земельними ділянками, які держава надалі передаватиме під суборенду, оперували саме ви. Але якщо об’єктивно, то конкуренція між різними операторами, певно, була б корисною для ринку. Чи я помиляюся?

- Зараз законодавство дозволяє передавати землі з постійного користування в постійне користування тільки між держпідприємствами. А ми вже не державне підприємство. Тому закон наразі не дає нам можливості отримувати нові землі, окрім тих, які передані нам раніше. Тому – так, допоки не буде змін до законодавства, в країні буде і другий оператор, і третій.

При цьому є два варіанти розвитку подій. Перший – внесення змін до законодавства, що дозволить одразу передавати землі державному операторові без створення нових держпідприємств. Це, як на мене, найпростіше. Ми зібрали команду прекрасних фахівців. Але останні 2-3 місяці займаємося, в основному, тільки паперовою роботою, підписанням договорів. А ми хочемо продовжувати й далі готувати торги, виставляти нові земельні пули. Ми знаємо, як це правильно робити.

Інший варіант – створення нового підприємства та його перетворення на товариство – наприклад, ТОВ «Земельний банк - 2». А це – формування нового колективу (керівник, бухгалтери, моніторингові відділи), тобто дублювання нашої роботи, плюс наглядова рада… Це все фінансові витрати і час. Зараз обговорюються різні варіанти продовження проєкту. Адже для передання в суборенду вже підготували новий земельний пул – 30 тис. га. Подальшу політику Земельного банку, можливості масштабування проєкту і алгоритм дій у цій царині визначатиме Фонд державного майна.

- А якими бачите найближчі перспективи агровиробників, котрі планують взяти в суборенду земельні ділянки під осінню посівну, не чекаючи, доки буде ухвалене остаточне рішення про організацію торгів у межах майбутнього земельного пулу в 30 тис. га, про який ви згадували?

- По-перше, ми точно до осені розмінуємо ту частину забруднених земель, які нам передали в управління у межах першого пулу.

- 7 тис га?

- Так. Це Харківська, Сумська та Херсонська області. Ось на ці землі аграрії можуть розраховувати. Далі – згадані масиви на Одещині. Ми впевнені, що це виграшна історія, просто інші сили затягують процес. Думаю, судова ухвала на користь держави обов’язково буде. Тому цю землю точно виставлятимемо на торги. Плюс згаданий новий пул. Упевнений десь на 90%, що до осені процес передання в суборенду цих земель також стартує. Знаю, що вже почалася робота над підготовкою третього пулу…

Чекатимемо на стратегічні рішення, які ухвалюватимуть ФДМУ та Кабінет міністрів. Ми готові цим займатися: швидко підготувати документи і провести торги. Причому у другому пулі, якщо не помиляюся, – близько 400 земельних ділянок, а ми вже оперуємо 2 тис. Тобто обсяг робіт, за нашими мірками, очікується незначний.

Але якщо буде рішення про створення нового оператора, котрому передадуть у роботу цей пул, ми також не будемо проти. Всіляко сприятимемо і допомагатимемо колегам, консультуватимемо, якщо в тому буде потреба.

Загалом ми й надалі налаштовані на конструктивну співпрацю і конструктивний діалог з аграріями. Для нас важливо, щоб вони були успішними, адже тоді вони справно сплачуватимуть державі за використання землі.

Ми створили інтерактивну мапу Земельного банку, де позначили всі наші земельні ділянки для того, щоби бути максимально відкритими, щоб не проводити якихось зайвих зустрічей, перемовин, щоб усе відбувалося винятково на онлайн-ресурсах. Бо ви ж розумієте, що людський фактор може бути пов’язаний із корупційними ризиками. А система працює так, що з нею ніяк не можна домовитися. Тож наша основна ставка – на те, що все має працювати системно, незалежно від того, чи я очолюю Товариство, чи хтось інший. Система має працювати таким чином, щоби держава стабільно отримувала прибуток від використання державних земель.

Владислав Обух, Київ

Фото – Мар’яна Котик