Скасування орендної плати для зупиненого карантином бізнесу: це можливо?

Скасування орендної плати для зупиненого карантином бізнесу: це можливо?

Аналітика
Укрінформ
Уточнення до “антикоронавірусного” закону позбавило надії сотні тисяч орендарів комерційної нерухомості. Але ще не все втрачено...

Не встигли малі й середні підприємці, які зупинили роботу в умовах впровадженого в країні карантину, зрадіти положенню ухваленого в понеділок “антикоронавірусного” Закону № 540-IX щодо звільнення від орендної плати за комерційну нерухомість, як довелося розчаровуватися. Юристи звернули увагу на те, що при технічному доопрацюванні й узгодженні документа перед направленням на підпис президенту формулювання норми щодо оплати оренди бізнесом, який через карантин не працює, змінили зі ствердного "звільняється" на невизначене "може бути звільнений". Таким чином, положення привели у відповідність до статі 762 Цивільного кодексу України, зміни до якої парламентарії у понеділок не вносили. Тобто, з юридичної точки зору усе нібито правильно, ймовірності різночитань у “тілі” закону позбулися. Але як це пояснити “безробітному” бізнесу, для якого скасування орендної плати за нинішніх обставин було б неабиякою “рятівною паличкою”? Адже тепер замість державних гарантій доведеться розраховувати на “добру волю” власників орендованих площ. А ми ж добре знаємо, який “відповідальний” у переважній більшості своїй наш великий бізнес... Тож чи є вихід?

На державу сподівайся...

Одним із перших заходів, спрямованих на підтримку вітчизняного бізнесу в умовах карантину, було рішення про звільнення власників комерційної нерухомості від сплати земельного податку. Утім, вже за два тижні від цього відмовилися. Оскільки плата за землю – важливе джерело надходжень місцевих бюджетів. І, втративши цей ресурс, влада на місцях просто не зможе виконувати покладені на неї функції. Тим більше, що результатом секвестрування бюджету, швидше за все, буде суттєве скорочення низки субвенцій з Державного кошторису. До того ж, сумніви у справедливості такого підходу виникли ще й тому, що власники нерухомості, самі отримавши преференції, не йшли назустріч дрібним орендарям і продовжували стягувати з них орендну плату – незважаючи на тимчасове припинення ними господарської діяльності. Тож земельний податок вирішили не стягувати тільки за березень. Із квітня ж усе повертається “на круги своя”.  

Як виявилося, розплутати цей ланцюжок інтересів (місцеві громади – власники нерухомості (орендодавці) – орендарі) так, щоб, врятувавши одну, не нашкодити іншій ланці, майже неможливо – наче сухим між дощовими краплями пробігти. Вихід – або віднести усі збитки на й без того “напівмертвий” Державний бюджет, або – спробувати розподілити втрати між усіма. Також, можливо, з частковою компенсацією від держави. Компенсування бізнесу бодай частини витрат на оренду в умовах тимчасового припинення діяльності за рахунок Фонду боротьби із хворобою COVID-19 та її наслідками справді було б ідеальним виходом. Але через те, що в понеділок Верховна Рада не підтримала урядові пропозиції щодо внесення змін до Держбюджету, Фонд наразі не створено – бо відсутні джерела наповнення. Сподіватимемося, з дня на день ситуацію вдасться виправити. Документ готують до повторного першого читання за скороченою процедурою. В сесійній залі його розглянуть на найближчому позачерговому засіданні, яке можуть призначити на 6 квітня.

Парламент у першій спробі відхилив зміни до бюджета
Парламент у першій спробі відхилив зміни до бюджета

Водночас і в разі створення цього Фонду проблеми самі по собі не розсмокчуться. Передбачені для нього 97,1 мільярда гривень – то поки що лише цифри на папері. Навіть якщо Фонд почне акумулювати кошти, це не означатиме, що усі джерела його наповнення “працюватимуть” ритмічно й безперебійно. Відповідно, діятиме своєрідна “картотека”, коли потреби “виставлятимуть у чергу” й фінансуватимуть, щойно потрібні суми з’являтимуться на рахунках. І в першу чергу, зрозуміло, надаватимуть кошти безпосередньо на боротьбу з коронавірусом – забезпечення лікарень, розгортання нових “польових” медустанов, захист та фінансову підтримку медиків, виконання усього комплексу протиепідемічних і карантинних заходів. Наступний пріоритет – соціальна підтримка малозабезпечених громадян. Зокрема, лише для індексації пенсій і виплату літнім людям одноразової допомоги Пенсійному фонду додатково знадобиться понад 20 мільярдів гривень. До того ж, в умовах карантину за рахунок Фонду здійснюватимуть і чимало інших виплат. Тобто, ресурсу для підтримки бізнесу може й не вистачити (будьмо чесними – “певно, не вистачить”).

... А сам домовляйся

Одним із варіантів порятунку експерти називають укладення між орендодавцями й орендарями додаткових угод про скасування чи зменшення орендної плати для бізнесу, який не працює. Але при цьому, він, як і раніше має брати участь в утриманні ТРЦ, офісних та бізнес-центрів. Йдеться про оплату охорони, комунальних послуг і навіть згаданого вже земельного податку. Тим паче, що плату за землю стягують “заднім числом”. Приміром, сплатити податок за квітень можна включно до 30 червня. За травень – до 31 липня. Сподіватимемося, до того часу карантинні обмеження буде скасовано й бізнес бодай частково компенсує втрачене за цей період. Тож особливим “ударом” ці платежі для нього, на відміну від нинішніх скрутних часів, вже не стануть.

Відповідні рішення можна було б ухвалити на законодавчому рівні (хоча й не виключені варіанти їх оскарження, оскільки знайти такі механізми у межах законодавчого поля доволі складно). Інший варіант – консенсус і “добра воля” власників торговельних, розважальних та офісних площ.

Гарік Корогодський
Гарік Корогодський

І приклади таких дій уже є. Скажімо, власники київського ТРЦ "Дрім Таун" скасували для своїх партнерів, котрі користуються комерційними площами центру, орендну плату і платежі за маркетинг на увесь період карантину. Виняток лише для продуктових магазинів, які не припиняли роботу. Решта ж орендарів компенсуватимуть “тільки витрати для підтримання всіх систем і охорони майна – OPEX (операційні затрати. – Ред.) і комунальні платежі, а це – невеликі кошти", – повідомив співвласник ТРЦ Гарік Корогодський. При цьому він запропонував орендарям укласти із власниками додаткові угоди, аби мати юридичні підстави не нараховувати орендну плату.

Скасувати нарахування орендних платежів партнерам, чий бізнес не працює під час карантину, вирішили і власники іншого столичного ТРЦ – Ocean Plaza. Але попередили: рішення не стосується орендарів, котрі продовжують здійснювати господарську діяльність у штатному режимі, або в режимі кур'єрської доставки і/або самовивозу (продуктові, господарські магазини (відділи), аптеки, заклади громадського харчування). Також наразі орендну плату скасовано за два тижні – із 17 до 31 березня (включно). Тим, хто сплатив авансом, ці суми зарахують як плату за наступні періоди. Але в ТРЦ пообіцяли: такі ж рішення можуть ухвалити й за результатами господарювання у квітні.         

На жаль, поки що такі рішення великого бізнесу, який намагається полегшити життя дрібних і середніх підприємців, швидше – виняток, аніж правило. Що ж робити іншим орендарям, які не мають необхідної “фінансової подушки” – приміром, вклали усі гроші в товар, який через карантин не можуть продати?

“Примус до порозуміння”: візьміть довідку про форс-мажор!

Якщо досягнути консенсусу з орендодавцями не вдається, експерти радять малому й середньому бізнесу скористатися можливостями зверення до Торгово-промислової палати щодо визнання форс-мажорних обставин. Для цього спочатку треба написати офіційного листа орендодавцю з проханням скасувати чи знизити орендні платежі. Таке право орендар має відповідно до частини 4 статті 762 Цивільного кодексу. Якщо ж власник чи управитель нерухомості не піде на укладання додаткової угоди, яка б передбачала такі послаблення, варто звертатися до ТПП. Мета – отримання довідки про форс-мажор, що й стане підставою для скасування чи зменшення оплати та буде для бізнесу “захисною грамотою” в разі подання орендодавцем судових позовів.

“Форс-мажорний” сертифікат від ТПП також знадобиться підприємцям для можливого списання податкового боргу і нарахованих штрафів та пені. Таке рішення за заявою бізнесмена може ухвалити податкова, визнавши борг “безнадійним”. Утім, зловживати цією можливістю до спеціального рішення, яке в разі продовження карантину може ухвалити держава, експерти не радять. Інакше масові звернення призведуть до “увімкнення” податківцями функції “автоматичної відмови”. Адже, незважаючи на те, що до статті 141 Закону "Про торгово-промислові палати в України" нещодавно внесли зміни, відповідно до яких встановлений Кабінетом міністрів карантин може вважатися форс-мажорною обставиною, зв'язок між карантинними заходами і конкретним податковим боргом у кожному випадку треба буде ще довести.

Карантин може вважатися форс-мажорною обставиною
Карантин може вважатися форс-мажорною обставиною

І такий шлях, вочевидь, займе багато часу. Тим більше, коли звернення до Торгово-промислової палати стануть масовими. До того ж, варто пам’ятати: бізнес, який продовжує навіть мінімально використовувати орендовані площі, посилатися на форс-мажорні обставини не зможе. Пояснення на кшталт: “мої прибутки різко зменшилися через малу кількість клієнтів” чи “замість п’яти продавців у мене залишився тільки один, який відпускає товар лише кур’єрам зі служб доставки”, - до уваги не братимуть. Розраховувати на звільнення від орендної плати чи її зменшення може лише бізнес, який повністю зупинився. При цьому йому однаково доведеться брати на себе частину операційних витрат орендодавця, аби той не зазнавав значних збитків.

Орендарі vs орендодавці: важливо “чути” одне одного

Один із винаймачів офісу у престижному столичному бізнес-центрі на умовах анонімності розповів Укрінформу, що переважна більшість девелоперів на прохання й “моління” малого бізнесу поки що не реагує. Керуючі компанії вже виставляють орендарям авансові рахунки за квітень, ніби нічого й не сталося. Більше того, бізнес потерпає від того, що ставки оренди прив'язані до обмінного курсу іноземної валюти. А гривня останнім часом, як відомо, неабияк девальвувала. “Така ситуація характерна для всіх без винятку професійних бізнес-центрів Києва, що говорить про існування змови девелоперів”, – переконаний співрозмовник агентства. При цьому він навів деякі цифри, які допоможуть уявити масштаби проблеми:

  1. У Києві працюють майже 170 бізнес-центрів класу “A”, “B” і “C” із загальною орендованою площею у приблизно 2 мільйони квадратних метрів.
  2. Для класу “А” середня ставка оренди – $ 29 за 1м2, “В” = $ 19 за 1м2, “С” = $ 11 за 1м2. Тобто, тільки орендна плата за ці офісні приміщення перевищує 750 мільйонів гривень на місяць.
  3. З урахуванням ПДВ, операційних витрат, плати за користування загальними приміщеннями і за комунальні послуги сума зростає до 1,45 мільярда гривень на місяць.

“Саме стільки хочуть “вичавлювати” керуючі компанії з малого й середнього бізнесу за площі, якими той не користується”, – каже співрозмовник Укрінформу.

У власників же ТРЦ, офісних та бізнесцентрів – своя правда. І їх також можна зрозуміти. Перекладати на них усі збитки також не можна. Як би частина суспільства не ставилася до “буржуїв”, “товстосумів” і так далі, вони – потенційні інвестори, які допоможуть країні долати наслідки кризи і які й зараз забезпечують роботою десятки тисяч людей. Адже обслуга таких об’єктів працює і зараз. Ось як узагальнили позицію власників і керуючих нерухомістю в одній із компаній, до якої Укрінформ звернувся по роз’яснення – UTG:

“Незважаючи на те, що керуючі компанії прагнуть максимально скоротити поточні витрати (об'єкти гранично консервуються, проходи і коридори для відвідувачів максимально перекриваються, залишаючись відкритими тільки для можливості використання приміщень орендарями, освітлення, опалення, вентиляція, клінінг зводяться до мінімуму, частину персоналу тимчасово переведено на віддалену роботу, в оплачувану або за свій рахунок відпустку), низка платежів залишаються майже незмінними. Адже усі системи життєдіяльності та безпеки ТЦ і ТРЦ працюють у штатному режимі. А деякі витрати навіть зростають – як, наприклад, на утримання охорони в умовах посилених ризиків для збереження майна орендарів, на посилену дезінфекцію місць громадського користування тощо”, – пояснює керівник департаменту стратегічного консалтингу компанії Костянтин Олійник.

Тобто, маємо іще одне підтвердження зробленого раніше висновку: більш-менш безболісно пережити кризу нам допоможуть лише спільні дії і вміння домовлятися, спроможність розділяти відповідальність і, на жаль, збитки, яких за нинішніх умов, вочевидь, не уникнути.

І, звісно ж, чекаємо на рішення, які може ухвалити для того, щоб всіх нас підтримати, держава.

Владислав Обух, Київ

Розширений пошукПриховати розширений пошук
За період:
-