Ціни на нерухомість у Києві: до чого варто приготуватись покупцям

Київ увійшов до групи міст з найвищими темпами зростання цін на нерухомість за даними британської консалтингової компанії Knight Frank. З червня 2019 по червень 2020 року, ціни на об’єкти у столиці зросли більше ніж на 11%.

Рейтинг Knight Frank охоплює нерухомість у 150 містах світу. Позиції з 1 по 121 зайняли мегаполіси, які продемонстрували зростання з урахування періоду карантину. Лише у 28 містах експерти відзначили зменшення цін на нерухомість.

Київ увійшов до рейтингу під 11 номером. За рік ціни на нерухомість у столиці зросли на 11,2%. Основне питання – чому у період карантину у більшості міст світу почала дорожчати нерухомість?

Перша причина – це роль об’єктів нерухомості як засобу накопичення капіталу. За нестабільної ситуації деякі підприємці вирішили не вкладати гроші у розвиток власної справи, а знайти більш стабільні варіанти для інвестицій. Одним з яких є житлові об’єкти.

Друга причина – політика центральних банків більшості країн. Щоб не дати бізнесу повністю зупинитись під час карантину, а також прискорити повернення компаній до нормального життя після зменшення інтенсивності обмежень, центробанки почали зниження базової ставки. Як наслідок, кредити в економіці стали більш доступними. У свою чергу, це вплинуло на іпотеку та розширило коло потенційних покупців об’єктів нерухомості.

Третій фактор, який точно зіграв свою роль в Україні – це зменшення темпів нового будівництва. Первинний сектор займає значну частину ринку нерухомості вітчизняних великих міст. Під час карантину частина компаній зменшила темпи будівництва, щоб залишитись у планових фінансових показниках. Також стало помітно менше анонсів нових об’єктів - більшість забудовників вирішили сконцентрувати ресурси на розпочатих будівництвом комплексах і почекати зі стартом нових. Отже, первинний ринок органічно вийшов на більш високий середній рівень готовності – розпочаті об’єкти зводять, а нові не починають будувати. Це відіграло свою роль у зростанні цін, які забудовники планово підвищують по мірі зведення комплексів.

Загалом, нерухомість у черговий раз показує себе відносно надійним інструментом для збереження коштів і це не залежить від країни. Серед міст, які зайняли останні позиції рейтингу Knight Frank – в основному, мегаполіси з відносно розвиненим туристичним сектором по відношенню до інших галузей. Через обмеження переміщення людей всередині країн та із-за кордону тут почала дешевшати туристична нерухомість, яка, у більшості випадків, і стала драйвером загального зменшення цін.

Проте чи продовжиться тренд зростання вартості квадратного метра, який спостерігається у більшості міст, надалі в Україні? Особливо, якщо подивитись на відносно невисоку купівельну спроможність більшості населення, яка ще більше постраждала під час вимушеної карантинної паузи.

Найімовірніше, об’єкти нерухомості ще будуть зростати у ціні. Ситуація з вірусом стає менш прогнозованою і його поширення може означати будь-що – починаючи з введення нового тотального карантину і до виключно локальних обмежень, які не торкнуться більшості населення. Отже, забудовники виберуть більш консервативну стратегію, а тому попит на первинному ринку переважатиме над пропозицією.

Також в умовах України не додає швидкості процес реформування ДАБІ, який саме зараз перебуває в не зовсім зрозумілій фазі, а тому забудовники повільніше отримують необхідні дозволи та мають проблеми з прийняттям об’єктів в експлуатацію.

З іншого боку, влада обіцяє курс на появу доступних кредитів на житло. Навіть іпотека під 10% вже розширює коло потенційних покупців. Для початку, на ринок вийдуть ті, у кого не вистачає половину суми або трохи менше, і саме ці покупці стануть першою категорією отримувачів позик. Замість того, щоб збирати ще 5-7 років, люди обиратимуть іпотеку на 7-9 років, щоб вже зараз отримати житло. Переплата на рівні додаткових двох років накопичень не стане вирішальним фактором для цієї категорії.

Нарешті, зменшення ставки за депозитами у валюті до 1-2%, а в державних банках навіть менше, робить такі вкладення маловигідними для більшості потенційних клієнтів. Як під час банкопаду, коли нерухомість стала чи не єдиною гаванню для коштів, а на ринку з’явились зовсім малі «смарт-квартири», головною перевагою яких була відповідність за ціною середньому депозиту – близько 18-25 тисяч доларів, сьогодні умови від фінансових інститутів змушують людей повертатись на ринок житла.

Вирівняти ситуацію могли б повноцінний внутрішній фондовий ринок або доступ українців до торгів акціями за кордоном. Натомість першого у нас немає. Щодо інвестицій за кордон, то навіть зараз, після деякої лібералізації, вкладати кошти в акції Tesla, Apple чи Google залишається опцією для зовсім небагатьох українців.

Основна причина обмежень – це надвисокий поріг входу, який стартує від 50 тисяч доларів або вище. Це дуже велика сума, щоб просто спробувати новий підхід. Для порівняння, американці можуть інвестувати від пари сотень доларів. Фактично, це робить вкладення грошей на фондовий ринок дуже нішевою історією, яка точно програє масовому та набагато більш зрозумілому ринку нерухомості.

Таким чином, сьогодні житло знову повернуло собі статус фаворита для інвестицій. У свою чергу, пропозиції на первинному ринку дещо скорочуються – забудовники акумулюють кошти та оптимізують ресурси, щоб завершити вже розпочаті об’єкти. Як і в більшості міст світу, в Україні нерухомість має всі передумови до подальшого зростання в ціні. Тим паче, що до історичних максимумів 2008 року ще далеко, а тоді мала місце лише частина із сучасних передумов.

Дмитро Ісаєнко

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства