Костянтин Салій, кандидат політичних наук, помічник заступника голови КМДА

«Будинки Войцеховського», в які кияни вклали 4 млрд, можна швидко добудувати

11.05.2017 16:20

У 2014 році жителі столиці через паніку зняли зі своїх рахунків у банках, за розрахунками фахівців, до 11 мільярдів гривень. Щоб зберегти кошти, більшу частину грошей вони вклали в будівництво житла. Один із забудовників скористався ситуацією і почав пропонувати квартири за демпінговими цінами, тим самим обваливши ринок столичної нерухомості.

За найпростішими підрахунками, які зробили у Київській міськдержадміністрації (точні встановить суд), забудовник зібрав з громадян-інвесторів близько 4 мільярдів гривень, неоплачений в бюджет міста як пайова участь внесок склав близько 0,5 млрд. грн. В цю історію виявилися залученими понад 15 тисяч чоловік, разом із сім'ями - до 60 тисяч. Дана ситуація набагато складніша за ситуацію з «Еліта-центр».

Про те, що роблять зараз ці десятки тисяч людей, як борються за своє житло, розповів Костянтин Салій, якого у 2015 році запросила Київська міськдержадміністрація з Київського інвестиційного агентства, де він був директором і вів справи потерпілих від «Еліта -центр», займатися на громадських засадах вже справами мешканців «новобудов Войцеховського».

Салій став помічником заступника голови КМДА Олександра Спасибка і «веде людей до виходу з глухого кута». А перешкода утворилася у тому місці, де ніхто й не очікував. Щоб її усунути, громадяни готуються до акцій прямої дії. На допомогу закликали навіть нардепа Надію Савченко.

СИТУАЦІЯ ГІРША, НІЖ З «ЕЛІТА-ЦЕНТР»

- Адміністрація міста на даний момент виявила і описала 43 ділянки, зайняті будівництвом Войцеховського, на 17-ти з них жваво велося будівництво, на інших були вириті котловани, забиті палі по контуру майбутньої будови, -- каже Костянтин Салій.- «Історія» Анатолія Войцеховського почалася ще у 2006 році, коли він став брати кредити в банку і зводити перші свої будинки. Київська міськдержадміністрація проаналізувала ситуацію, і з'ясувала, що від самого початку цим забудовником був узятий курс на зниження вартості будівництва за рахунок того, що не були підведені комунікації до будинків, на недооформлення документів на земельні ділянки.

Але не всі з них були самозахопленнями, є й такі, як, наприклад, на вулиці Гашека, де земля була законно відведена у 2005 році. А під «Східну браму» спочатку попереднім господарям ділянки землю виділяли як під автопідприємство. Забудовник, грубо кажучи, приходив, бачив ділянку і хоч якісь сліди кадастрового номера в документах, і, користуючись прогалинами у київській системі державного земельного кадастру і державного архітектурно-будівельного кадастру, починав щось робити: брав архітектурно-планувальні завдання під будь-який вид забудови, оформляв будівельні декларації (так житловий комплекс «Перлина Троєщини» був оформлений як будівництво торгово-розважального центру) і затівав будівництво житла. Тобто, набирав документи під один вид будівництва, а будував зовсім інше.

Виявити і документально оформити порушення при будівництві було не так просто. Потрібно, щоб Держархбудінспекція виїхала на місце, зафіксувала все в актах, і подала до суду.

Поки вся ця тяганина тривала, будинки були б готові, а щасливі мешканці, звичайно ж, погодилися б захищати своє житло на мітингах. Ну, і хто б їх викинув на вулицю? Таким чином, «попалося» 15 тисяч осіб, які вклали чималі кошти у будівництво нових квартир.

Це відома в світі схема, якою активно користуються забудовники, особливо в країнах Латинської Америки, і вона описана перуанським економістом Ернандо де Сото.

- Чому у цієї фірми була така приваблива ціна?

- У столиці нормальна ціна за квадратний метр у новобудові була 15 тисяч гривень. Він продавав по 8,5 тисяч. По - перше, використовувалися, за оцінками експертів, найдешевші будматеріали. На жаль, ще й на кожному будинку «висять» фінансові претензії від підрядників, з якими мешканці-інвестори будуть окремо розбиратися в судах за кожну гривню їхніх претензій, і будуть проведені експертизи.

Відразу попереджу тих, хто «цікавиться темою»: відібрати у людей будинки «за борги» через неоплачену оренду підйомного крана або постачання цегли, не вийде.

По-друге, люди, коли підписували контракти, не читали, що це просто будинок, коробка, а про комунікації - електрика, водопроводи, системи теплопостачання нічого не прописувалося. Тому і ціна була вдвічі нижчою, ніж у інших забудовників, які отримували всі техумови у Київенерго, Київводоканалу, будували газорозподільні та електропідстанції, будували навколо своїх будинків контури пожежогасіння.

В адміністрації міста вважають, що, по суті, усі подібні дії призвели до обвалу будівельного ринку Києва у 2014 році, коли кияни познімали гроші з депозитів, щоб вкласти «у щось надійне» - у бетонні метри житла. Їм запропонували нові квартири набагато дешевше, ніж у інших будівельних компаній і вони віддали близько 4 мільярдів гривень.

У КМДА попередньо зробили розрахунки за недоплату в бюджет за пайову участь по більш-менш готовим будинкам. Вийшло близько півмільярда гривень, які тепер можуть лягти на плечі громадян-інвесторів.

ВЗИМКУ ПЛАТИЛИ ПО 12-16 ТИСЯЧ ГРИВЕНЬ В МІСЯЦЬ ЗА ЕЛЕКТРИКУ

- З чим зіткнулися люди, які оселилися в будинках «Войцеховського»?

- Від самого початку вони кинулися створювати Товариства співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Але створили їх у будинках, які не здані в експлуатацію, що є порушенням закону і не дозволяє укладати договори з постачальниками комунальних послуг. Однак люди приходили великими натовпами в райадміністрації, де чиновники опускали руки і реєстрували ці ОСББ.

Усе це призвело до того, що за житловим тарифом, який в два рази нижче, ніж будівельний, їм електроенергію відпускати не стали на тій підставі, що у ОСББ немає документів на землю, будинок не введений в експлуатацію.

Восени питання постало дуже гостро, почалися мітинги перед КМДА, і влада міста надала гарантійні листи, що питання видачі документів на землю будуть розглянуті на сесії Київради.

Це зробили для того, щоб можна було взимку подати у будинки електроенергію хоча б за будівельним тарифом. Закінчилося все тим, що нещасні мешканці в холодну пору року грілися обігрівачами і платили від 12 до 16 тисяч гривень тільки за електрику. Тоді люди були згодні хоч на щось!

На жаль, вони не мали і не мають права самі побудувати собі розподільні підстанції, не мають прав на нормальний облік тепла та електрики.

- Який вихід пропонує адміністрація міста?

- Восени минулого року мер Києва Віталій Кличко на зборах усіх інвесторів із «будинків Войцеховського» оприлюднив план введення в правове русло усієї цієї ситуації, розроблений фахівцями декількох департаментів адміністрації спільно з юристами. Я допомагаю людям законно втілити цей план.

Що потрібно зробити: інвестори повинні створити житлово-будівельні кооперативи, куди увійдуть 50 відсотків плюс одна людина, так як місто усвідомлює, що усі мешканці туди вступати не захочуть з різних причин. Так законним чином їм вдасться добудувати свої будинки.

Потрібно на першому етапі створити 5-6 ЖБК, у яких найменше проблем по землі, власності, які найбільш згуртовані, щоб вони першими офіційно отримали вже цього року земельну ділянку під своїм будинком на кооператив під добудову, щоб були зняті арешти та заборони.

Поясню: прокуратура накладала арешти ще з 2012 року, що зіграло позитивну роль у зупинці незаконного будівництва, а зараз це вже заважає людям. Потрібно, щоб ЖБК відвели собі земельні ділянки і почали добудовуватися. Земельні ділянки, як сподіваються у КМДА, поступово отримають усі законно зареєстровані ЖБК, у яких є будівлі або ті, хто вклав гроші, але будівництво знаходиться ще на рівні котловану або декількох поверхів. Ділянки, під забудову яких гроші з громадян зібрані не були, відводити ніхто не буде.

На сьогодні створено сім ЖБК нового зразка. Це колективи з житлових комплексів «Мозаїка», «Сосновий бір», «Науковий», «Маргарита», «Родинний затишок», «Нашбуд РЗФ», що на вулиці Гашека. До речі, у цьому кооперативі 3 тисячі квартир, з яких викуплено 1800. І тільки він один «перекриває» кількість усіх потерпілих від афери «Еліта-центр»! Це -- щоб ви зрозуміли масштаби проблеми. Адже не всіх ще людей з «Еліти..» з 2006 року вдалося розселити!

- Тобто, добудовувати житло за кошти бюджету міста для нинішньої партії невдачливих інвесторів ніхто не буде ...

- Нічого подібного до того, що було у випадку з «Елітою», місто приймати на себе не зможе і голосувати не буде. Тому що по «Еліті» рішення приймалося на хвилі популізму і перевиконання бюджетних показників столиці. Що б не говорили про Черновецького, у нього завжди був профіцит і перевиконання бюджету: за підсумками року кожного разу він не знав, куди прилаштувати 150-200 мільйонів гривень. Після нього у влади постійно був дефіцит коштів.

І тільки минулого року після реформи місцевого самоврядування, яку провів уряд Володимира Гройсмана, почався профіцит. Києву почали залишати більше відрахувань від сплачених податків. І навіть з цим профіцитом столиця все одно не витягне «будинки Войцеховського».

Найголовніше - законодавство забороняє витрачати гроші з міського бюджету на вирішення спорів та подолання проблем приватних інвесторів з приватною компанією. Немає жодної законної підстави виділити хоч гривню для «будинків Войцеховського», інакше хтось сяде у в'язницю.

РЕЙДЕРИ НАМАГАЮТЬСЯ УРВАТИ ШМАТОК

- Люди, які живуть у «будинках Войцеховського», декілька разів організовували прес-конференції, шукаючи підтримки у ЗМІ...

- Ситуація сильно ускладнюється ще й тим, що у плутанині починають з'являтися рейдери ззовні і з середовища самих мешканців. Доводилося навіть привертати увагу журналістів.

Наприклад, приходить на збори жителів якась людина і агітує вступати в незрозумілий новий кооператив, передавати йому повноваження щодо добудови будівлі. Доводиться пояснювати, що надійніше за все добудовувати свої будинки самим, інакше можна нарватися на аферистів.

Або приїжджає «особа» і вимагає: проголосуйте, щоб місто забрало на баланс вашу недобудову, добудувало і ввело в експлуатацію. Я пояснюю, що це найгірше, що може трапитися. Якщо Київрада за таке рішення проголосує, то всі квартири потраплять під юрисдикцію департаменту житлового забезпечення і за законом будуть роздані пільговикам і тим. хто стоїть у квартирній черзі. Хочете подарувати - подаруйте.

Ще рейдери намагаються створювати у житлових комплексах по декілька маленьких ЖБК, або прямо на зборах заявляють, що всі повинні доплачувати великі суми на добудову житла. А це не скрізь знадобиться. Є багато інвесторів, які ще не повністю внесли свої паї, тобто гроші ще надійдуть. А у таких ЖБК як «Нашбуд РЗФ», «Маргарита», «Мозаїка» зовсім не потрібно доплачувати. У «Мозаїки» на рахунках є ще 30 мільйонів гривень зібраних раніше коштів, і їм має вистачити. Ну, може, доберуть ще по 100 гривень з квадратного метра -- на вікна.

Тому, коли приїжджає хтось і починає розповідати, що необхідно ще 65 мільйонів, ми йдемо в департамент КМДА, і фахівці підказують мешканцям, де у них перевищення за кошторисом, де його потрібно відкорегувати, де заощадити.

Інвестори готують ще й звернення до Київради про зменшення розміру відрахувань до бюджету у якості пайової участі з усієї групи «будинків Войцеховського».

- Хіба це справедливо стосовно інших забудовників, які чесно сплачують свої частки пайової участі?

- Рішення прийме Київрада і вчинить так, як вважає справедливим.

ЧЕРЕЗ ПІДСТУПИ РЕЙДЕРІВ ДЕПУТАТИ КИЇВРАДИ НЕ ПОСПІШАЮТЬ ШВИДКО ПРИЙМАТИ РІШЕННЯ

- Але якщо інвестори так важко пережили зиму, а новий опалювальний сезон не за горами, то треба за літо встигнути вирішити безліч складних завдань. Як це зробити?

- Тут найцікавіше. Глава міськдержадміністрації Віталій Кличко та його заступник Олександр Спасибко давно розібралися в ситуації і абсолютно впевнені (це саме довели і юристи), що не було попередньої змови між інвесторами та фірмами Войцеховського, і тепер просять у спеціальному зверненні до депутатів Київради, щоб ті зробили кроки для зняття арештів та заборон на земельні ділянки під будинками інвесторів, щоб розблокувати паперовий процес і люди встигли до холодів оформити землю, оформити договори на електрику за нормальними тарифами, можливо і підключити тепло. Але вони (КМДА) стикаються з недовірою з боку депутатів і структурних підрозділів Київради. Депутатам не до кінця зрозуміла ситуація, вони сумніваються, підозрюють змову, тому що створення маленьких ЖБК (по 30-50 осіб) у гігантському житловому комплексі, з членами яких доводиться проводити роз'яснювальну роботу і збирати їх у великі колективи, все ж викликають сумніви. Але про документи як раз клопочуть справжні, законно зареєстровані ЖБК, у яких перебувають понад 50 відсотків мешканців.

Не приховую, були акції прямої дії, щоб переконати депутатів: люди з'ясовували, хто конкретно не діє і проривалися до них, щоб особисто пояснити ситуацію. Не так давно залучили навіть нардепа Надію Савченко, щоб вона допомогла зустрітися. У такий спосіб відбулася конструктивна розмова, сторони прийшли до згоди з питання, що потрібно зробити. Але як тільки підготовлені документи дійшли до юридичного управління, знову все застопорилося. Нагадаю: мешканці «будинків Войцеховського» діють строго в рамках виробленої мерією стратегії по введенню ситуації в правове русло і нічогозверх того не просять.

Найбільш дивна ситуація виникла, коли Київрада проголосувала за надання дозволу ЖБК «Булгакова, 12» (житловий комплекс «Маргарита») на розроблення проекту земельної ділянки під їхнім будинком, щоб можна було потім ввести його в експлуатацію, а наступного дня на цю земельну ділянку суд наклав арешт. Хоча до того земля за даною адресою ніколи не була під арештом. От як після цього владі міста спілкуватися з людьми, які запитують: «А що це було?». Тепер жоден документ не отримати!

Звичайно, мешканці схиляються до подальшого проведення різних акцій. Я відчуваю, що під наступний опалювальний сезон, якщо до того не будуть зняті арешти з земельних ділянок і люди не встигнуть нічого зробити, вони вийдуть під мерію. Ще раз зимувати в неопалюваних квартирах ніхто не хоче. Але і грошей у міста ніхто не просить.

- Напевно, вам часто доводиться чути, що інвестори самі винні у своїх нинішніх бідах. Хіба не можна було, перед тим як вкладати кошти, перевірити через земельне управління та інші держоргани законність будівництва?

- Можна було, але це дуже довга процедура, громадяни вважали зайвим влаштовувати доскональні перевірки для свого заспокоєння. І в результаті помилилися. Хоча практично всі приїжджали на будівництво Войцеховського, переконувалися, що процес йде, реклама йде, працюють відділи продажу, де показують документи і пропонують підписати договори.

Тільки після 2014 року у Києві розробили спеціальний електронний кадастр усіх будівництв міста, заглянувши в який можна на карті побачити червоні та жовті плями незаконних (без документів) і напівлегальних (з неповним пакетом дозволів) будівництв.

До речі, хочете вкласти гроші в будівництво квартири -- не забувайте користуватися електронним кадастром.

Але й досі надійних перепон для незаконних забудов, окрім столичної електронної карти, не існує. Держава намагається закривати відділи продажів квартир у тих будинках, що ще не введені в експлуатацію, накладає арешти, Державна архітектурно-будівельна інспекція не видає документи про введення будівлі в експлуатацію, навіть іноді зносить будівлі. Але поки це все.

Зараз у столиці вже значно менше незаконних будівництв, але рецидиви ще є. І знову забудовники сподіваються, що у разі чого, інвестори піднімуть бучу і вдасться якось проскочити. Не вдасться. Міська влада зараз вживає активні заходи, щоб не допустити появи нових потерпілих.

Катерина Новосвітняя. Київ

Фото: Любимов Євген, Овсяннікова Юлія