У звʼязку з великими внутрішніми міграційними потоками, ринок оренди житла в Україні переживає складний період: медіанна ціна зросла до 13 тисяч гривень на місяць, що на 24% більше у порівнянні з минулим роком. При цьому держава запровадила кілька програм підтримки для орендарів з числа внутрішньо переміщених осіб та ветеранів, але ефективність цих програм викликає запитання. Про те, як війна змінила структуру ринку, чому не працюють державні програми та які перспективи розвитку галузі, Укрінформ розпитав президентку Асоціації фахівців з нерухомості України Олену Гайдамаху.

- За даними OLX, медіанна ціна оренди квартири в Україні зросла до 13 тисяч гривень на місяць – це зростання на 24% за рік. При цьому кількість пропозицій скоротилась на 1%, а от кількість відгуків, навпаки, зросла на 5%. Наскільки достовірна ця статистика і що це означає для звичайної української родини?

- Хочу зразу сказати, що портали на кшталт OLX показують прагнення власників і те, якими ціни бачать саме вони, тобто “хотілки”. Статистика ж реальних орендних угод відрізняється від тієї, котру показують портали, у бік зменшення.

Загалом говорити про ринок, спираючись на усереднені цифри, неправильно. Порівнювати в одному аналізі однокімнатну квартиру в Ужгороді, Тернополі, Львові, Вінниці, Києві, Харкові, Херсоні чи Запоріжжі – буде несправедливо й неточно, тому потрібно аналізувати ціну оренди окремо по регіонах.

Не будемо зараз брати прифронтові території, бо там ситуація особлива. Що ж стосується решти регіонів, від Києва до Львова, то вартість оренди там зросла й продовжує зростати.

Якщо брати Київ, то на початку повномасштабного вторгнення ціна логічно впала майже на 50%, але поступово підіймалася. Сьогодні вона на 5-7% більше від довоєнної відмітки.

Якщо говорити про захід нашої країни, то там ціни на оренду виросли майже на 100-150%. Сьогодні найжвавіший ринок – в Івано-Франківську. Тут і пропозицій достатньо, оскільки в місті зводиться багато новобудов. Люди роблять там ремонти й здають в оренду. Але бізнесів і роботи там не так багато, і коли закінчиться війна, люди повертатимуться до Києва, Дніпра та інших великих міст.

- Як виглядає розподіл цін залежно від типу житла в Києві? Скільки зараз коштує орендувати однокімнатну, двокімнатну та трикімнатну квартиру?

- Найдешевшу квартиру в Києві можна знайти приблизно за 9-10 тисяч гривень. Це "бабусин варіант" або смарт-квартира площею близько 20 м². Двокімнатна проста квартира коштує десь 14-15 тисяч, трикімнатна дуже простенька – 18-20 тисяч.

Якщо говорити про більш комфортне житло, то однокімнатні квартири коштують від 15 тисяч гривень, двокімнатні – від 20 тисяч, трикімнатні – від 25 тисяч гривень.

Преміум-сегмент теж користується великим попитом. Квартири площею 60 м², які коштують 1500 доларів і вище, винаймають дуже швидко. Рівень доходу людей у Києві залишається досить високим. Ми радіємо цьому, бо це означає, що люди рухають економіку.

- Як впливають постійні обстріли на структуру ринку оренди житла в Києві? Чи зберігають центральні райони лідерство за найвищими цінами?

- Хочу сказати, що якщо раніше ринок повільно реагував на обстріли – ріелтори на три дні забували про роботу, бо люди не зверталися, – то натомість сьогодні, незважаючи на жахіття, жодного перегляду не було відкладено. Люди просто живуть своє життя і не відміняють планів.

На першому місці за цінами залишається Печерський район. Після нього – Лівий берег: Дніпровський, Дарницький райони, місцевість біля метро Позняки–Осокорки–Харківська. Незважаючи на все, люди не цураються столичного лівобережжя, тому що тут сучасні мікрорайони та досить новий квартирний фонд. На правому березі новобудови також є, але цінник там просто зашкалює – Новопечерські Липки, Французький бульвар, бульвар Фонтанів, там же ЖК "Tetris Hall" – це дуже дорогі пропозиції. Тому активна молодь обирає більш доступне житло на Лівому березі.

Причому, вибираючи квартиру, молоді орендарі сьогодні не особливо перебирають поверхом, незважаючи ні на обстріли, ні на відсутність генераторів. Віддаючи перевагу паркам, магазинам, зручному транспорту та наявності сховища поблизу – хоча це не першочергово. В нашому професійному середовищі існує навіть фраза "не шахедна, не ракетна сторона" будинку. Хтось додає це в оголошення як чорний жарт, а хтось цілком серйозно. Власники мені особисто говорили: "У мене ж не шахедна сторона, все нормально". Жартуємо, продовжуємо жартувати – інакше ніяк…

Коли, наприклад, минулого року були обстріли біля корпусів університету Шевченка, тоді дійсно люди переїжджали і шукали житло не вище п'ятого поверху, щоб обов'язково було гарне бомбосховище. Не просто укриття-підвал, де вхід – він же й вихід, а сучасний паркінг з кількома безпечними запасними входами та виходами. Тоді люди справді були налякані і перебиралися з Шевченківського та Печерського районів, щоб жити в більш спокійному місці.

Нещодавно спілкувалася з жінкою, яка дуже просила знайти орендну квартиру саме в Солом'янському районі. Коли я їй зауважила – може не варто, враховуючи ситуацію з обстрілами, вона відповіла: "Все нормально, я з Сум». Про що це свідчить? Що люди навіть до такого звикають. Сусіди, які живуть поряд зі мною в орендованій квартирі, на моє запитання в ліфті: "Чому ви не спускаєтеся під час обстрілів хоча б на перший поверх?" – відповіли: "Ми з Одеси, все нормально". Люди порівнюють із тими місцями, звідки вони приїхали, і, на жаль, там часто небезпечніше, аніж у Києві.

- За нещодавно озвученими результатами дослідження OLX, у Києві спостерігається парадоксальна ситуація: кількість оголошень зросла на 20-22%, але кількість відгуків впала на 8-17%. При цьому ціни стрімко зростають. Як це пояснити?

- Це пов'язано з тим, що статистика порталів відрізняється від бази реальних угод, і ціни оголошень трохи завищені порівняно з реальним ринком десь на 10-15%. Треба звертати на це увагу, особливо власникам, тому що такі оголошення не завжди успішні. Для успішної здачі квартири в оренду треба бути в ринкових цінах.

- Розкажіть про ситуацію з орендою житла у прифронтових містах. Як обстріли впливають на ціни та доступність помешкань?

- В Сумах ситуація складна – ринок оренди перевантажений попитом, зокрема, через необхідність розгортання й розосередження Сил оборони на цьому гарячому напрямку. Місто не здатне підтримувати такий великий попит на тимчасове житло і тому сьогодні тут великий дефіцит пропозицій.

Оренда вторинного житла у Сумах зросла на 50-70% порівняно до повномасштабного вторгнення. Оренда в новобудовах, узагалі, подорожчала на 70-130%. Подобова оренда досягає 2000 гривень за добу при довоєнних цінах 300-700 гривень. Найбільша проблема – постійні ротації орендарів та небажання власників постійно шукати нових платоспроможних клієнтів.

- А яка ситуація в Чернігові та інших прикордонних містах?

- У Чернігові ситуація спокійніша, бо воно трохи більш віддалене від кордону з ворожою Росією. Ситуація з пошуком тимчасового житла в районі Краматорська, біля Покровська, як і в усій східній частині фронту, складна – там вартість оренди досить висока. Двокімнатна квартира може коштувати й 15 тисяч гривень.

А ось у Харкові оренда впала через постійні обстріли. Там на сьогодні можна зняти квартиру за 3-5 тисяч гривень.

У Херсоні ринок оренди теж існує, але переважно на умовах оплати за комунальні послуги. Люди віддають квартири, щоби за ними хоча б доглядали та сплачували комунальні. У більш-менш спокійних районах міста ціна оренди – 3-5 тисяч гривень.

- Як війна вплинула на ціни житла міст, які прийняли багато ВПО?

- У Дніпрі ціни після останніх масштабних обстрілів трохи пішли вниз. Це стосується й продажу, й оренди. Попит не дуже високий. Однокімнатна квартира-”хрущівка” коштує 7-10 тисяч гривень у віддалених районах. У центрі однокімнатна та двокімнатна з косметичним ремонтом – 13-17 тис. грн, новобудови 17-25 тис. грн.

Також цікава ситуація в Одесі. Керівник відділення нашої Асоціації повідомляє, що оренда піднялася. Доволі жвавий попит, але він, зрозуміло, пов'язаний із сезонністю, з морем. Якщо в 2022-2023 роках мало було пляжів, на яких можна було відпочивати, то зараз їх кількість трохи збільшилась, і тому орендна ставка в місті підвищилася. Хоча при цьому після останніх обстрілів попит на купівлю зменшився.

- Розкажіть детальніше про державні програми підтримки. З 29 січня цього року запрацювала програма субсидій на оренду житла для ВПО, а весною Кабмін розширив коло учасників експериментального проєкту. Скільки осіб уже скористалися такою допомогою?

- Нещодавно в мене була зустріч з компанією IFC, які за дорученням Президента займаються питаннями ринку оренди житла. Від них я почула статистику – 26 угод по всій Україні. Це просто «ні про що», хоча по цій програмі кошти є і їх треба роздавати людям.

На запитання щодо критеріїв відбору учасників програми міжнародники пояснили, що людям, які винаймають дороге житло, буде відмовлено в компенсації. Дорогим вважається житло за $500-600. Але хто визначив, що це дороге житло для повної працюючої сім'ї, яка відповідає всім іншим критеріям?

На сьогодні фізична особа, яка здає в оренду нерухомість, повинна сплачувати 18% податок на прибуток і 5% військовий збір – тобто 23%. Приведу конкретний приклад: оренда квартири коштує 15 тисяч гривень на місяць. Сім'я з двох працюючих батьків та однієї дитини буде сплачувати з власної кишені приблизно 4-5 тисяч. При цьому власник квартири отримує від держави компенсацію на сплату податків, яка навіть більша за необхідні 23%. Здавалося б, усе вигідно, але ж сьогодні власник здає квартиру для ВПО, отримує компенсацію на податки, а завтра до нього заселяються звичайні орендарі, за яких він повинен сплачувати повні 23% податків зі своєї кишені. І тут виникає спокуса або закласти податкові витрати у вартість оренди (а це зменшує конкурентоздатність), або знову ховатися від податкової.

- За даними Державної податкової служби, лише 900 громадян України офіційно задекларували доходи від оренди житла, сплативши 16 млн гривень податків. На вашу думку, які умови потрібно створити, щоби вивести орендодавців із тіні? Що могло б їх стимулювати здавати житло офіційно?

- Якби держава зробила однакову податкову ставку, наприклад, 6% – як у ФОП третьої групи, і якби гроші перераховувалися на картку з призначенням платежу "за оренду квартири", й автоматично знімалися б ці 6% – повірте, ринок можна було б вивести з тіні дуже швидко.

- Народний депутат Богдан Кицак заявив, що субсидії для ВПО можуть збільшити вдвічі за рахунок верифікації отримувачів допомоги за кордоном. Чи може це посприяти програмі компенсації за оренду?

- Ні, не може. Проблема не в розмірі субсидії, а в слабкій обізнаності людей. Люди просто не знають про існування цих програм. Треба залучати соцслужби, рієлторські спільноти, щоб розповідали про них, адресуючи цільовій аудиторії.

Але виникає питання – чи погодяться власники квартир? Більшість кажуть: "По державних програмах не здаємо". Це теж потрібно змінювати поступово.

- З квітня 2025 року запрацювала також програма компенсації за оренду житла для ветеранів. Чи користуються ветерани цією програмою?

- Жодне регіональне відділення нашої асоціації не працювало з цією програмою і навіть не чуло про неї. Коли я опитала керівників відділень з Харкова, Луцька, Дніпра, Одеси, Івано-Франківська, всі відповіли, що з програмою компенсації для ветеранів вони взагалі не ознайомлені. Наявна необізнаність не тільки ріелторської спільноти, а й самих ветеранів. Кажуть, люди не довіряють державі.

Винятком стала Полтава, де є ветеранський центр, з яким ми співпрацюємо з питань купівлі нерухомості. Там визнали, що чули за таку програму, але в ній багато нюансів – не для діючих військових, а для звільнених УЗД чи осіб з інвалідністю, які проходять лікування в Полтаві, або мають пошкоджене майно, або майно на окупованій території. Але жодної угоди досі не укладено, здається, бюрократичні бар'єри стають перешкодою для отримання цієї державної допомоги.

- У Верховній Раді готується законопроєкт "Про основні засади житлової політики", який має замінити застарілий Житловий кодекс 1983 року. З якими застарілими нормами ви стикаєтеся у роботі?

- Стикаємося з різними проблемами. Наприклад, протягом семи-восьми років на території Харківської області не сплачували внесок до Пенсійного фонду при договорах купівлі-продажу. За законом, якщо нерухомість купується вперше людиною і ніколи раніше вона не купувала чи не отримувала у власність спадок або подарунок, то вона звільняється від сплати до Пенсійного фонду.

Для мене це було здивування, тому що вся Україна сплачувала, а Харків – ні. Умовно, писалася від руки розписка "купую вперше" – і все. Для розуміння масштабу: якщо квартира коштує 100 тисяч доларів, то 1% – це тисяча доларів, на сьогодні – близько 42 тисяч гривень.

Проблема в тому, що реєстр нерухомості запрацював у 2011 році, а до цього була перехідна ситуація. Багато квартир не потрапили в реєстр, бо люди їх просто не реєстрували. Інформація про них є тільки в Бюро технічної інвентаризації (БТІ). Як нотаріуси можуть перевірити, чи дійсно людина купує вперше, якщо квартира могла бути у власності до 2011 року і ніяких юридичних дій з нею не відбувалося? В реєстрі її немає, а нотаріус не має доступу до всієї інформації БТІ.

- Знайти гарну квартиру для оренди сімʼям з дітьми чи власникам тварин завжди було складно. Чи змінилася ситуація зараз?

- Коли власники вказують в оголошенні заборону на дітей – це просто неадекватно. Діти, навпаки, означають стабільну довготривалу оренду, бо сім'я прив'язується до району, школи, садочка.

З домашніми тваринами складніше, але можна домовлятися. Якщо порівнювати Київ до повномасштабного вторгнення і зараз, то раніше близько 40% столичних орендодавців дозволяли найм із тваринами, зараз – 60%. Ситуація покращується, хоча велика частина власників все ж відмовляють.

- Наскільки поширене упереджене ставлення до ВПО з боку орендодавців?

- Поодинокі випадки існують. У 2014 році були об'яви "донецьким, луганським не пропонувати" – вони дуже різали слух. Але треба домовлятися, всі ми люди. На сьогодні навіть є думки, що кияни “винні” іншим регіонам свою нерухомість через начебто більші статки. У людей у звʼязку з війною багато різних думок.

- Які ваші прогнози щодо розвитку ринку оренди до кінця 2025 року?

- Не люблю давати прогнози, але можу сказати про тенденції.

Минулого року в Києві було здано в експлуатацію лише 26 новобудов. Для столичного ринку це дуже мало – майже крапля в морі.

Коли почалося повномасштабне вторгнення, багато людей поїхали на захід країни і навіть не розглядали Київ через безпеку та високі ціни. У 2023 році, коли подушка безпеки почала вичерпуватися, люди стали більше цікавитися можливістю заробітку. На заході роботи не так багато, як потрібно людям. Плюс багато людей повернулися з-за кордону – багато країн почали скорочувати дотації, треба було виходити на роботу. Тож люди повертаються у столицю, де набагато більше можливостей для заробітку та самореалізації. А це штовхає вгору й ціни на оренду.

- Як вважаєте, що потрібно зробити, щоб ринок оренди став доступнішим для пересічних українців?

- По-перше, знизити податки і зробити однакову податкову ставку. По-друге, обов'язково налагодити комунікацію працівників ЦНАПу, Пенсійного фонду, податкової з ріелторською спільнотою. Повинна бути гаряча лінія, щоб людина могла зателефонувати й отримати кваліфіковану консультацію. Треба давати покрокові, чіткі інструкції та калькуляцію для ВПО, для власників, щоб вони розуміли, яку вигоду отримує кожен, якщо долучиться.

Вікторія Алексєєва, Київ

Фото: Данило Антонюк