"Безхазяйний" пай: оформи або віддай

В рамках земельної реформи в Україні планують запустити процедуру продажу земельних ділянок державної власності та комунальної власності і здачу землі в оренду через електронні аукціони. При цьому пайовики зможуть виставляти свої ділянки на такі аукціон за бажанням. Відповідний законопроект у другому читанні депутати почали вже розглядати ще у вівторок, та процес досі гальмує через 3000 внесених до нього правок. Очевидно, дехто не зацікавлений в прозорому механізмі ціноутворення не земельні активи. Адже передбачається, що ціни на аукціонах можуть йти лише на підвищення, можливості їх зниження в процедурі не буде. За прогнозами прем'єр-міністра Дениса Шмигаля, унормоване таким чином відкриття ринку землі приведе до п'ятикратного зростання вартості земельних ділянок.

Між тим поступово спливає термін, відведений власникам земельних часток (паїв) для врегулювання ситуації з власністю на землю. Закон України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", що був прийнятий у 2019 році, передбачає, що до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець повинен оформити право власності на земельну ділянку. Якщо він цього не зробить, то буде вважатись таким, що відмовився від землі, яка, своєю чергою, перейде в комунальну власність територіальної громади.

120 тисяч "безгоспних" паїв – мало чи багато?

Почнемо з цифр. За словами старшого економіста проєкту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» Київської школи економіки Олега Нів'євського, власники паїв віднеслись до цього закону серйозно та в більшості випадків майже відразу оформили усі необхідні документи. «За різними оцінками більше 90% власників сертифікатів на паї оформили право власності», – повідомив в коментарі Укрінформу експерт.

Погоджується з цим і старший проєктний менеджер із земельної реформи Офісу реформ Кабінету Міністрів України Андрій Мартин, який додає, що, швидшому оформленню права власності на паї посприяла свого часу видача державних актів, яка відбувалась переважно за бюджетні кошти.

«Точної цифри, на жаль, немає, але за нашими оцінками приблизно 1,7% паїв із загальної кількості (десь 120 тисяч із 6,9 млн) залишилися невитребуваними. Практично усі власники паїв, які хотіли виділити пай в натурі, це зробили, тим більше, що видача державних актів переважно йшла за бюджетні кошти. Фактично, хто хотів оформити пай, вже це зробили. Закон прийнятий для того, щоб поставити в цьому процесі крапку у 2025 році», – розповів він Укрінформу.

В Україні, на жаль, фактично неможливо відслідкувати загальну кількість сільськогосподарських земель, адже законодавство в державі часто змінювалось, і за землю відповідали як органи місцевого самоврядування, так і центральні органи влади.

«Остаточно невідомо, скільки в Україні землі сільськогосподарського призначення. Розпаювання відбувалось десь раніше, десь пізніше. Робили це як районні державні адміністрації, місцеві сільради, так і з високих кабінетів у Києві. І іноді невідомо, хто скористався цим правом, а хто ні, бо не збереглося відповідних архівів. В нас великий безлад в сфері земельних відносин. Тому що з одного боку є земля сільськогосподарського призначення, з іншого – в нас є також відомчі землі міністерств та відомств, які теж роздавалися людям», – каже перший заступник керівника Всеукраїнської асоціації громад Іван Фурсенко.

В результаті відсутність відповідних документів спричиняє проблеми не тільки власникам таких земельних ділянок, а й місцевій владі – люди не сплачують податки та немає можливості інвентаризувати території.

Хата на землі є – документів немає

Серед головних проблем, що унеможливлюють оформлення земельних ділянок – це смерть власника паю та відсутність відповідних документів на пай. В результаті спадкоємцям часто доводиться йти до суду, щоб той підтвердив їхнє право.

«Причини різні, але основна з них – власник паю помер за відсутності спадкоємців. Також виникають труднощі при спадкуванні, коли спадкоємці після смерті власника паю не можуть знайти сертифікат на право на земельну частку (пай), його тоді треба відновлювати або визнавати право на спадщину в судовому порядку», – запевняє Мартин. Окремо зазначимо, що в Україні існує проблема не лише з відсутністю документів на паї, а й також на присадибні ділянки. Причина у неідеальному законодавстві, яке свого часу мало прогалини та дозволяло будувати будинки, не зобов’язуючи власників реєструватись і приводити в норму усі документи. І за словами Фурсенка, фактично, частина українців живуть на безіменних земельних ділянках та в будь-який час можуть залишитись не лише без землі, а й втратити дім.

«Це проблема держави, бо вона змінила правила гри, а не проблема людей, які колись отримали акти права власності. Якщо ми беремо, звичайне українське село, то іноді до 70% землі і навіть будинків на цій землі залишаються юридично не оформленими. Люди будувались в 60-х роках минулого століття, коли законодавство не зобов’язувало реєструватись і приводити в норму усі документи. Наразі це люди глибоко поважного віку. Чи повинна держава зобов’язувати їх оформлювати документи на земельні ділянки? Не впевнений. Людина ніколи не порушувала закону, продовжує жити в своєму будинку та обслуговувати свою присадибну ділянку», – розмірковує він в коментарі Укрінформу.

Для таких громадян є можливість скористатися правом так званої набувальної давності. Тобто, громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або у користування згідно ст. 119 Земельного кодексу України.

Земля чекає, треба поспішати

Як повідомили в Міністерстві юстиції, в українців ще є час, щоб зареєструвати право власності на земельний пай, та відновити правовстановлюючі документи, якщо вони відсутні.

У випадку, коли право на власність документально підтверджена, але процес виділення паю на місцевості не завершено (відповідно неможливо й отримати державну реєстрацію на право володіння землею та внести її в Державний земельний кадастр), не варто відкладати похід до чиновників.

Покрокова інструкція така.

1. Громадянину необхідно звернутися до органів місцевого самоврядування з документом, що посвідчує право на земельний пай і заявою про виділення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості), і за результатами розгляду цих документів орган місцевого самоврядування приймає рішення про виділення земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості).
2. Потім необхідно звернутися до землевпорядної організації для розроблення технічної документації на земельну ділянку. «Проєкт землеустрою про відведення земельних ділянок усіх категорій та форм власності підлягає обов’язковому погодженню з територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин», – наголошують у міністерстві.
3. Далі необхідно звернутися до держреєстраторів або нотаріусів для проведення державної реєстрації права власності на земельну ділянку. Для цього заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, та документ, що підтверджує сплату адміністративного збору за державну реєстрацію прав. Власник паю також може звернутися до суду за визначенням додаткового строку на оформлення права власності.

 «Якщо зараз власник паю або його спадкоємець хоче зареєструвати земельну ділянку, то потрібно замовити документацію із землеустрою на цю ділянку, зареєструвати її в Державному земельному кадастрі і рішенням місцевої ради вона виділяється у приватну власність. Саме по собі виконання землевпорядних робіт нескладне, потребує пари місяців на реєстрацію ділянки в кадастрі. І зазвичай вартість цих робіт становить 1,5-2,5 тис. грн за ділянку», – підсумував Андрій Мартин.

Адвокат у поміч

У гіршому ж випадку, коли сертифікат на пай втрачено, доведеться пройти через суд. Відповідно до статті 1 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», право спадкоємців на земельну частку (пай) може бути встановлено в судовому порядку за допомогою адвоката.

"Якщо сертифікат на право на земельний пай втрачений або загублений, то треба намагатися виготовити його дублікат, для чого слід звернутися до органу, який його видавав (це, як правило, районна державна адміністрація і дуже зрідка місцева сільська рада) з відповідною заявою. Якщо адміністрації та сільради з тих або інших причин відмовляються, тоді слід звертатися до суду із позовом про визнання права власності на земельну частку (пай)", – розповів експерт у коментарі Укрінформу.

Звісно, процедура відновлення документів у цьому випадку розтягнеться в часі та дещо здорожчає за рахунок послуг адвоката та судового збору. Але іншого шляху нема.

Аналогічно може діяти і громада. На сьогодні, якщо в населеному пункті є земельні паї, власники яких померли, і які ніхто не успадкував, то таку спадщину сільська рада має право через суд визнати відумерлою (майно померлого, яке не переходить до його спадкоємців) та повернути у власність громади. У суді громада має довести, що на землю ніхто не претендує.

Наразі, важливою проблемою, яка перешкоджає передачі неуспадкованої землі громаді, є випадки, коли люди подають заяву про прийняття спадщини (йдеться саме про пай), але так і не оформлюють її. Сам факт подачі такої заяви позбавляє можливості визнати спадщину відумерлою, пояснюють юристи. За деякими підрахунками земельні ділянки сільгосппризначення, на які не оформлена спадщина, іноді складають до 15% площі земельного масиву, що загалом по Україні складає біля 1,5 млн гектарів

Отже, поки є час, потенційним власникам паїв, або їх спадкоємцям варто серйозно поставитися до оформлення своєї власності. Адже на тлі активного запровадження ринку землі, вони втрачають можливість стати його гравцем. Через чотири роки запрацюють механізму переводу невитребуваних ділянок до комунальної власності. Якщо до 1 січня 2025 року власник невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємець не оформить право власності на земельну ділянку, то майно буде визнане безхазяйним і його передадуть у комунальну власність. При цьому протягом 7 років з дня державної реєстрації права комунальної власності на земельну ділянку, сформовану з невитребуваної земельної частки (паю), забороняється передача її у приватну власність (крім передачі її власнику невитребуваної земельної частки (паю) або його спадкоємцям).

Валентин Марчук, Київ