Пайові внески у будівництві: корупції не буде, а школи/дитсадки – обіцяють

Нещодавно прийнятий Верховною Радою законопроект №1059 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо стимулювання інвестиційної діяльності в Україні" вітчизняні реформатори зустріли мало не з оваціями. Одне з його принципових рішень – це скасування для забудовників з 2021 року обов'язкової пайової участі (внесків) до місцевих бюджетів на розвиток інфраструктури населеного пункту, де здійснюється будівництво. Автором законопроекту є депутат Олена Шуляк, яка до свого обрання керувала напрямком "Будівництво" в організації "Офіс ефективного регулювання" (BRDO). Її організація разом з Національною Радою реформ вже кілька років працювали над тим, щоб звільнити вітчизняних забудовників від так званого податку на інвестиції. Оскільки за час існування цієї норми, внесок став не стільки джерелом поповнення місцевих бюджетів, як джерелом корупції у будівництві. Розробники переконані, що кошти на будівництво шкіл, садочків і лікарень громади можуть і повинні збирати у інший, більш прозорий спосіб. Також за їх задумом, скасування внеску дозволить Україні піднятися в рейтингу Doing Business. А підвищення всього на 1 позицію в ньому дозволить залучити в економіку до $600 млн.

Забудовники дуже цього хотіли

Законопроект в цілому підтримали 272 народних депутати. І як повідомила заступник голови парламентського комітету з питань економічного розвитку Роксолана Підласа ("Слуга народу"), щоб дати можливість адаптувати місцеві бюджети до нових умов, між першим та другим читанням був знайдений компроміс. А саме: пайові внески забудовників, які мали спрямовуватися на розвиток інфраструктури, скасовуються не одразу, а з 2021 року. Наступного року вони ще будуть фіксованими: 2% від вартості житлових об'єктів, 4% від кошторису будівництва нежитлових будівель та 0% для будівництва промислових об'єктів. У перехідний період сплата пайової участі здійснюватиметься виключно грошима. При цьому, якщо на момент початку дії Закону в населеному пункті чинний менший розмір пайової участі, встановлений органом місцевого самоврядування, то будівельники мають сплачувати його.

"За цей період має запуститись новий і прозорий механізм продажу землі та прав оренди для забудови (мова йде про аукціони. – Авт.). Саме ці надходження і мають стати основним джерелом надходжень до місцевих бюджетів для розвитку інфраструктури. Паралельно, необхідно також створити механізми гарантування збору податку на нерухомість", – заявила нардеп Інна Совсун.

А куди (кому, на що) йшли ці гроші?

На думку авторів і прихильників законопроекту, механізм пайового внеску є застарілим та корупційним. Гроші, які теоретично повинні йти на розбудову інфраструктури, осідають переважно в кишенях місцевих чиновників, оскільки ті мають право визначати рівень такої участі в кожному конкретному випадку. Крім того, такий внесок перешкоджає залученню додаткових інвестицій. Особливо, коли йдеться про спорудження великих комерційних нежитлових об'єктів: 10%-й збір значно збільшує термін окупності проекту. За даними дослідження Мінрегіону, насправді кошти від пайової участі або не витрачаються на інфраструктуру, або їх цільове спрямування неможливо відстежити. А за сумами надходження до бюджету міста, він становить до 1% від загальних надходжень.

"Пайова участь була запроваджена, щоб будувати комунікації, школи або садки, але в результаті цим ніхто, по суті, не займається: не підводить до будмайданчиків воду, газ, каналізацію. За нашими даними на будівництво соціальної інфраструктури в країні було витрачено лише близько 1% з цих коштів. Це свідчить про те, що "податок" не працює ", – розповів UBR заступник голови Мінрегіону Лев Парцхаладзе, який підтримав скасування пайового внеску.

Наприклад, в бюджет Києва в 2018 році надійшло 543 млн гривень від 270 забудовників і замовників проектів з будівництва та реконструкції об'єктів на території столиці. За статистикою Мінрегіону – це вартість будівництва 4-5 шкіл. Між тим, станом на початок 2019 року, за інформацією депутата Київради Олександра Пабата (фракція "Солідарність"), забудовники Києва заборгували столичній владі майже 750 млн гривень несплачених пайових внесків. Загальна кількість боржників складає 146 суб'єктів господарювання.

Всього ж за 2018 рік від пайової участі забудовників у розвитку інфраструктурних та соціальних проектів органи місцевого самоврядування України сумарно отримали 1,6 млрд. грн. Капля в морі...

І хоча місцеві чиновники, особливо мери міст і містечок здебільшого виступали проти скасування пайового внеску, аргументуючи це відсутністю інших джерел фінансування проектів соціального спрямування, в Мінрегіонбуді вважають, що їх цілком достатньо. "Сьогодні місцева влада має відповідні повноваження, щоб контролювати дотримання пропорцій між будівництвом житла та важливої соціальної інфраструктури в населених пунктах. Тому вона зобов’язана докладати всіх зусиль, щоб забудовники будували школи та дитсадки. Адже саме місцева влада видає їм містобудівні умови та обмеження. У першу чергу, саме вона повинна контролювати, щоб в тому чи іншому місті будувалися дитячі садочки і школи паралельно з житловою забудовою. І вона не повинна дозволяти будувати житло, якщо немає забезпеченості соцінфраструктурою. До речі, після реформи децентралізації місцеві бюджети виросли майже в 6 разів – з 50 млрд грн до 300 млрд грн.", – запевнив Парцхаладзе.

Головне питання – чи зміняться ціни на житло?

Так чи інакше пайовий внесок "додає" квадратним метрам зайвої вартості. Тому перше питання, яке виникає, чи знизить його скасування ціни на нерухомість? Девелопери припускають, що теоретично – так, ціни на квадратні метри в нових проектах можуть знизитися. Залежно від регіону мова може йти про 0,1-4%.

Але більшість аналітиків вважають, що навряд чи варто на це розраховувати, тому що ціни диктує ринок. Жоден підприємець не буде продавати дешевше, якщо й так купують.

Загалом, на думку співзасновниці та керуючої партнерки «Українського клубу нерухомості» (URE Club) Ольги Соловей, на сьогодні у вартість 1 кв. м закладено від $30 до $50 непрямих корупційних витрат. І питання скасування пайового внеску – це "локальна, але поки не системна перемога". Мовляв, залишаються ще питання прозорого виділення землі під будівництво, отримання дозволів на будівництво та процесу введення об'єкта в експлуатацію. Тому законодавцям ще доведеться попрацювати.

Вперед, до кращого Doing Business!

Відмова від інструменту пайового внеску обумовлена не лише антикорупційною доцільністю, а й прагненням України підвищити позицію у рейтингу легкості ведення бізнесу Doing Business: нинішня влада уже озвучила ціль – потрапити до топ-30 країн в рейтингу, а законопроект №1059 покликаний цьому посприяти.

"Аналоги українського пайового внеску вкрай рідкісні в світовій практиці, а якщо і трапляються, то застосовуються в істотно більш низьких розмірах і не мають відношення до будівельних робіт, виконуваних на земельних ділянках приватної власності. За даними рейтингу Doing Business 2017 існування в Україні пайового внеску збільшує витрати на адміністративні процедури, пов'язані з будівництвом промислового об'єкта, в середньому до 15,2%", – пояснює Андрій Єрашов, голова Комітету з розвитку підприємництва Спілки українських підприємців.

За даними рейтингу Doing Business – 2019 (рейтинг визначається на рік вперед – Авт.), за напрямком "Отримання дозволів у будівництві", Україна займає 30 позицію серед 190 країн. Жодна зі 190 країн, що беруть участь у рейтингу, не має такого обов’язкового платежу для забудовників. "Органи місцевого самоврядування у світі навпаки намагаються скоротити адміністративні платежі з метою підвищення конкуренції на ринку будівництва, зниження собівартості будівництва та залучення інвестицій в сферу нерухомості. Тож, скасування де-факто корупційного податку, допоможе вирішити одразу кілька важливих задач: боротьба з корупцією; зменшення навантаження на учасників будівельного ринку; стимулювання до залучення нових інвестицій у будівництво; поштовх для розвитку економіки та покращення позицій України у рейтингу Doing Business. Скасування пайового внеску сприятиме підвищенню позиції України за компонентом "Отримання дозволів у будівництві" до 14 позиції", – припускає Андрій Єрашов.

Марина Нечипоренко, Київ