Житлово-комунальна сфера та її головні дійові особи – “управдом” і сусіди
1 травня 2019 року в Україні у повній мірі набув чинності новий Закон «Про житлово-комунальні послуги», прийнятий ще у 2017 році. Відтепер запрацюють усі його розділи, зокрема і стаття про сплату пені у разі несвоєчасного здійснення платежів, яка передбачає у разі несвоєчасної оплати за житлово-комунальні послуги нарахування пені – 0,01% суми боргу за кожен день прострочення.
За великим рахунком закон стосується переважно жителів багатоквартирних будинків, і в ньому чимало новацій. І начебто в українців був час в них розібратися, зокрема, в нових моделях відносин з постачальниками, які пропонують на вибір, в штрафах, перевірках та навіть механізмах відключення. Та складається враження, що навіть ті, хто безпосередньо має впроваджувати реформу в життя – спеціалісти сфери житлово-комунального господарства, самі не до кінця розібралися у запропонованих змінах і тому збентежені можливими ризиками. Не кажучи вже про пересічних споживачів, які часто навіть у платіжках “губляться”. Тож спробуємо розібратися, що найбільше вселяє тривогу.
Жити і платити по-європейськи
Новий закон про ЖКП, народжувався непросто. Як зазначив у Facebook віце-прем'єр-міністр – міністр регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ Геннадій Зубко, закон вступив у силу у результаті двох років великої командної роботи, яка тривала від моменту подання у 2015-му до парламенту законопроекту "Про ЖКП" – до прийняття його у листопаді 2017-го. За його словами, цей закон "запускає ринок житлово-комунальних послуг, встановлює чіткі правила взаємовідносин між споживачами та надавачами послуг, дає споживачам механізм захисту своїх прав". І хоча міністр і визнає, що закон досить складний, проте він, на думку Геннадія Зубка, необхідний для підвищення якості послуг та руху у напрямку європейських стандартів.
Як відомо, європейські стандарти, це повна свобода вибору для споживача і максимум відповідальності за цей вибір. І тому основна новація закону, а відповідно, і основна заковика, – це вибір моделей договірних відносин між споживачами та постачальниками. Запропонована схема передбачає наявність як індивідуальних, так і колективних договорів, із залученням до процесу спеціальних посередників між мешканцями і постачальниками послуг ЖКГ – так званих керуючих будинків (по-старому кажучи, “управдомів”), які здійснюють посередництво у разі прийняття колективних форм взаємовідносин із постачальниками. Кербудами можуть бути як фізичні особи, що мають спеціальну кваліфікацію (керівники ОСББ, активісти із числа співмешканців) так і спеціалізовані юридичні особи (колишні ЖЕКи, управляючі організації).
Далі із суттєвих змін – це розподіл оплати на, власне, плату за послугу та абонплату за утримання мереж (стосується водопостачання та водовідведення). За словами експерта із питань житлово-комунального господарства Олега Голубенка, введення абонплати – це крок до демонополізації ринку, коли постачальник позбавляється монопольного права на обслуговування мереж, якими послуга надходить до споживача. «Що таке абонплата й чому вона виникла? На жаль, ми маємо таку ситуацію, коли в Києві є будинки, які не заселені навіть наполовину. Люди придбали квартири, в них споживання за лічильником – нуль, а утримувати систему потрібно. Раніше ця послуга входила у вартість води (відповідно, її монопольно надавав лише місцевий “водоканал”. – Авт.). Що зараз відбувається? Йде розмежування. Тепер має бути передбачено, хто відповідає за обслуговування, та скільки і кому людина сплачує за утримання мережі тепло- і водопостачання і скільки коштує сама послуга», – уточнив пан Голубенко.
На колір та смак товариш не всяк
Отже, починаючи з 1 травня цього року у співвласників будинків є рівно один рік для вільного обрання типу договору, який вони хочуть укласти з постачальником послуг (крім газо- та електропостачання, де діють виключно індивідуальні договори, а розрахунок ведеться на підставі індивідуального засобу обліку. – Авт.).
Про варіанти договірних відносин з монополістами, розповіла експертка з питань ЖКГ Марія Осипчук, засновниця та керівник навчального проекту “Школа ефективного ОСББ”.
Варіант 1: Індивідуальний договір
Укладається між споживачем та монополістом. За таким договором споживач буде оплачувати монополісту обсяг спожитої послуги, абонентський облік (розподіл показників загальнобудинкових лічильників між усіма співвласниками, нарахування, роботу з боржниками тощо) та обслуговування внутрішньобудинкових мереж. Саме монополіст буде здійснювати обслуговування мереж і нестиме відповідальність за якість послуги до квартири споживача. Відповідальність за таким договором несе особисто споживач, якому можна нарахувати пеню, у випадку наявності заборгованості або обмежити його в користуванні комунальною послугою.
Варіант 2: Колективний договір з індивідуальною відповідальністю
Укладається між об’єднанням співвласників та монополістом. При цьому розподілом загальнобудинкових показників, обслуговуванням мереж займається “управдом”. Монополіст же несе відповідальність за надання послуги кожному співвласнику, відповідно, сам веде роботу з боржниками.
Варіант 3: Колективний споживач
Укладається тільки між ОСББ, який є стороною договору, та монополістом. Причому монополіст відповідальний за якість послуги лише до входу в будинок. ОСББ буде відповідати за усі заборгованості співвласників, а отже монополіст буде застосовувати штрафні санкції не до кожного боржника, а до ОСББ. Перевагою такого варіанту є те, що ОСББ має право встановлювати внутрішні правила виконання цього договору співвласниками. Обслуговування внутрішньобудинкових мереж здійснюється силами ОСББ.
“Кожен з цих варіантів має свої переваги та недоліки. Але у будь-якому випадку, важливо те, що ми маємо право вибору”, – вважає Марія Осипчук.
Конкретний варіант мають обрати співвласники будинку на загальних зборах більшістю голосів. Причому у будинку може бути лише один варіант договору на кожну комунальну послугу. Якщо до 1 травня 2020 року конкретні споживачі не визначаться з варіантом договору, то постачальник комунальної послуги укладе індивідуальний договір (його підваріант), за яким постачальник відповідатиме лише за надання послуги до входу в будинок. При цьому обслуговування внутрішньобудинкових мереж має здійснюватися особою, уповноваженою співвласниками – ОСББ або управителем.
Хіба хочеш об’єднуватися з сусідом? Мусиш!
Не дивлячись на явний прогрес у розподілі зон відповідальності між постачальниками та споживачами комунальних послуг, спеціалісти вбачають у запропонованих схемах великі ризики для їх практичної реалізації. Коментуючи нововведення, начальник управління розвитку житлово-комунального господарства Департаменту житлово-комунальної інфраструктури Києва Віра Радченко прогнозує великі труднощі. Мовляв, треба не тільки самому вибрати для себе прийнятну модель, зрозумівши її переваги і недоліки, а ще й вмовити своїх сусідів. Адже в одному будинку на одну і ту ж комунальну послугу не можуть існувати різні договори. “Я вже бачу ці мітинги мешканців, і скандали в кожному випадку. Для довідки – в Києві більше 10 тисяч будинків, які ще навіть не визначилися з “власністю” (мається на увазі, не створили ОСББ. – Авт.). Та й підзаконна “нормативка” бажає кращого. Лише роз’яснення про розподіл послуг і оплати нараховує близько 70 сторінок, до інших я навіть підходити боюся”, – коментує Віра Радченко на сторінці FB Олексія Тихонова, радника заступника міського голови КДМА. Отже, можемо припустити, якщо зараз рівень оплати комунальних послуг в столиці, наприклад, становить близько 74%, то найближчий часом він може дещо знизитися через складні організаційні процеси, які очікують мешканців багатьох столичних багатоповерхівок.
Справді, питання відповідальності за спільну власність і платіжну дисципліну громадян новим вітчизняним законом про ЖКП піднімається на європейський щабель. От чи готові українці до такої різкої зміни власної “парадигми”, побачимо вже за якийсь рік-два. Як мінімум, за динамікою комунальної заборгованості.
Нагадаємо, що за даними Держстату, на кінець січня 2019 року заборгованість населення по оплаті за постачання природного газу склала 29,1 млрд грн, за централізоване опалення і постачання гарячої води – 20 млрд грн, з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій – 4,1 млрд грн, за централізоване постачання холодної води і водовідведення – 3,1 млрд грн, за вивезення побутових відходів – 0,6 млрд грн, з електропостачання – 5,7 млрд грн. Звісно, багато в чому на рівень заборгованості впливає тарифна політика постачальників, та якщо за інших рівних умов заборгованість буде зменшуватися, це означатиме, що громадяни України усе ж починають опановувати європейські стандарти комунального співіснування.
Марина Нечипоренко, Київ
