Реформа житла під тиском демографії: що потрібно змінити

У нинішній реальності стара житлова модель не працює. Якою має бути нова

Житлова політика в Україні більше не може залишатися такою, як до війни. І річ не лише про масштаби руйнувань. Країна стрімко змінюється демографічно – і ці зміни вже сьогодні визначають, яким має бути житло, де його будувати і для кого.

Мільйони внутрішньо переміщених осіб, нерівномірний розподіл населення, депопуляція певних територій та зростання навантаження на безпечні регіони – усе це формує нову реальність. У цій реальності стара житлова модель не працює.

КРИЗА, ЯКА ВИХОДИТЬ ЗА МЕЖІ РУЙНУВАНЬ

Масштабні втрати житлового фонду внаслідок російської агресії лише загострили системні проблеми, які існували роками.

По-перше, Україна має гострий дефіцит доступного житла. Оскільки нема державного і муніципального житлового фонду, це змушує людей шукати житло на нерегульованому ринку оренди – без гарантій, без захисту, часто за завищеними цінами.

По-друге, держава досі не має повного та достовірного обліку житлового фонду. Те, що нема єдиного реєстру пошкодженого майна, знищено архіви та наявні прогалини у цифрових даних, ускладнює як відновлення, так і захист прав власності.

По-третє, значна частина житла застаріла – технічно, енергетично і соціально. Воно не відповідає сучасним стандартам енергоефективності, безбар’єрності та безпеки. І головне – не відповідає потребам людей.

До цього додається ще одна проблема: житло часто будується без прив’язування до інфраструктури, робочих місць і соціальних послуг. А відбудова нерідко відбувається «там, де було», без урахування безпекових ризиків і нової демографічної карти країни.

НОВИЙ ЗАКОН – ЛИШЕ ПЕРШИЙ КРОК

У 2026 році Україна зробила важливий крок, ухваливши Закон «Про основні засади житлової політики». Він задає рамку для нової моделі – більш гнучкої, соціально орієнтованої і стратегічної.

Але сам собою закон не змінить систему. Для його реалізації необхідно оновити десятки нормативно-правових актів і, що важливіше, змінити підхід: від реактивного до проактивного.

Йдеться не про відновлення того, що було, а про створення нової якості житлового простору – безпечного, енергоефективного, інклюзивного й адаптованого до демографічних змін.

ЩО ПОТРІБНО ЗМІНИТИ ВЖЕ ЗАРАЗ

Насамперед – перейти до управління на основі даних. Україні потрібен єдиний верифікований цифровий реєстр житлового фонду, який дасть змогу планувати відбудову і розподіл ресурсів на основі реальних потреб.

Друге – зробити безпеку й енергоефективність обов’язковими стандартами. Житло більше не можна будувати без укриттів, а модернізацію – відкладати «на потім». Це має стати базовою вимогою, а не опцією.

Третє – створити повноцінний сектор соціального і доступного житла. Держава і громади повинні мати власний житловий фонд, який не підлягає приватизації і може гнучко реагувати на внутрішню міграцію та потреби вразливих груп.

Четверте – синхронізувати житлову політику з економікою і демографією. У громадах, що зростають, необхідно збільшувати пропозицію житла. У тих, де населення скорочується, – чесно говорити про стратегії трансформації та оптимізації.

І, нарешті, потрібно змінити саму логіку державної підтримки. Вона має стимулювати не споживання ресурсів, а інвестиції в модернізацію – зокрема, у підвищення енергоефективності та декарбонізацію.

ГНУЧКІСТЬ ЯК НОВА НОРМА

Сьогодні головний виклик – створити систему, яка здатна адаптуватися. Не до абстрактних планів, а до реальних змін у суспільстві.

Гнучка житлова політика – це не лише про різні типи житла. Це про здатність держави швидко реагувати на переміщення людей, зміну структури домогосподарств, економічні виклики і безпекові ризики.

Україна вже не буде такою, як раніше. І житлова політика також не може залишатися незмінною.

Саме тепер є шанс не просто відбудувати зруйноване, а створити систему, яка працюватиме для людей, – у новій демографічній реальності.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі «ОПОРА»

Фото: Freepik