Житло без забудовника: чому Україні потрібні житлово-будівельні товариства

Поки житло будується «чужим коштом в чужих інтересах», інвестор завжди буде слабкою стороною

Український первинний ринок житла десятиліттями працював за моделлю, у якій фінансові ризики несе інвестор, а контроль – забудовник. Ця конструкція породила системні зловживання: будівельні «піраміди», подвійні продажі, виведення коштів, довгобуди, маніпуляції з ФФБ та цільовими облігаціями.

Проблема не лише в недоброчесності окремих гравців. Проблема – у самій архітектурі моделі.

Коли забудовник залучає кошти третіх осіб, його економічний інтерес не завжди збігається з інтересом тих, хто вкладає останні заощадження. Інвестор не контролює витрати, не впливає на вибір підрядників, не затверджує кошторис і часто дізнається про проблеми вже тоді, коли вони стають незворотними.

Після повномасштабної війни ці ризики лише зросли. Мільйони людей втратили житло, держава запускає програми компенсацій, а попит на доступні й безпечні моделі будівництва зростає. Але пропозиція ринку залишається переважно старою.

Україні потрібна інша логіка – логіка «власні ресурси на власні потреби».

ЖИТЛОВО-БУДІВЕЛЬНІ ТОВАРИСТВА: ПОВЕРНУТИ КОНТРОЛЬ ТИМ, ХТО ПЛАТИТЬ

Ми пропонуємо запровадити окрему організаційно-правову форму – житлово-будівельні товариства (ЖБТ). Йдеться не про черговий фінансовий інструмент, а про зміну філософії будівництва.

ЖБТ – це юридична особа, створена майбутніми власниками-мешканцями, яка сама виступає замовником будівництва. Учасники об’єднують пайові внески, затверджують кошторис, обирають генерального підрядника, контролюють витрати і приймають ключові рішення.

Це дозволяє:

• будувати за собівартістю, без девелоперської маржі;

• мінімізувати фінансових «посередників»;

• зробити рух коштів прозорим і підконтрольним;

• прив’язати графік внесків до етапів будівництва;

• убезпечити будинок від застави чи стягнення за боргами окремих осіб;

• забезпечити неприбутковий статус і реінвестування коштів у розвиток та енергоефективність.

По суті, ЖБТ мають зайняти порожню нішу, яка виникла після фактичного зникнення класичних ЖБК і домінування спекулятивного девелопменту.

ДЕРЖАВА ВЖЕ ПЛАТИТЬ – АЛЕ КУДИ ПІДУТЬ КОШТИ?

Окремий вимір – використання державних компенсацій за зруйноване житло.

Сьогодні держава видає сертифікати постраждалим від збройної агресії РФ. Але якщо ці кошти спрямовуються виключно на купівлю готових об’єктів на вторинному ринку, ми консервуємо дефіцит і стимулюємо зростання цін.

Натомість логічно дозволити:

• спрямування сертифікатів як пайових внесків у ЖБТ;

• колективне використання кількох сертифікатів для будівництва сучасного багатоквартирного будинку;

• поєднання власних коштів, кредитів і грантів у межах однієї прозорої структури.

Це дозволить не просто «роздати компенсації», а сформувати новий житловий фонд – енергоефективний, контрольований мешканцями і фінансово стійкий.

ЄВРОПА ВЖЕ ПРОЙШЛА ЦЕЙ ШЛЯХ

Ідея не є екзотикою. У багатьох країнах Європи кооперативні та спільні моделі давно стали частиною житлової політики.

У Німеччині діють житлові кооперативи (Genossenschaften), що працюють на основі спеціального закону. Кооператив є єдиним власником будинку, а члени мають гарантоване право користування житлом. Прибуток не розподіляється, а реінвестується.

Модель Baugruppen дозволяє групам майбутніх власників самостійно організовувати будівництво без девелопера, що знижує вартість житла на 15–25%.

А ініціатива Mietshäuser Syndikat створила механізм «подвійного ключа», який юридично унеможливлює продаж будинку та повернення його у спекулятивний обіг.

У Данії модель Andelsbolig поєднує елементи власності та кооперації. Кооператив є власником будинку, учасники володіють часткою та правом користування квартирою. Продаж частки обмежений принципом «максимальної ціни», що стримує спекуляцію.

В обох країнах держава визнає соціальну функцію таких моделей і забезпечує сприятливий податковий режим.

ЧОГО ПОТРЕБУЄ УКРАЇНСЬКЕ ЗАКОНОДАВСТВО

Якщо узагальнити, закон про ЖБТ має базуватися на трьох принципах:

1. Баланс інтересів

Захист ЖБТ від проблем одного учасника – і захист кожного учасника від зловживань більшості.

2. Стабільність будівництва.

Ніхто не повинен мати змоги заблокувати процес через особисті фінансові труднощі чи конфлікти.

3. Рівність правил.

Прозорі й однакові умови для всіх, незалежно від розміру внеску.

Без чітких запобіжників нова модель ризикує повторити долю кооперативів 1990-х. З ними – вона може стати основою нової житлової політики.

ПИТАННЯ НЕ ЛИШЕ В КВАДРАТНИХ МЕТРАХ

Після війни Україна неминуче стоятиме перед вибором: чи залишити житло переважно інвестиційним активом, чи зробити його передусім соціальною інфраструктурою.

Житлово-будівельні товариства – це не про ностальгію за минулим. Це про модернізацію правил гри. Про повернення контролю тим, хто платить. Про формування спільнот, а не лише ринку.

І якщо ми справді хочемо доступне житло, стійкі громади й прозоре використання державних коштів, – альтернативи такій моделі стає дедалі менше.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі «ОПОРА»