Системні проблеми управління житловим фондом: які питання має вирішити Національна житлова стратегія?
У партнерстві з Естонським союзом житлових кооперативів та за підтримки Естонського центру міжнародного співробітництва в Україні реалізується проєкт TEAM 2025.
Вважаю за доцільне порушити одне з найбільш стратегічно важливих питань у реформуванні житлової політики в Україні. Йдеться про питання управління житловим фондом. Важливість цієї теми – аж ніяк не перебільшення. Адже житловий фонд є фундаментом соціальної стабільності, місцем життя для мільйонів людей, однією з основ добробуту людей. І якщо не буде створено ефективної системи його управління — через запровадження змін або кардинальне оновлення — це питання перейде в площину не просто комфорту, а й безпеки, створення умов для сталого розвитку країни, та й загалом довіри до влади з боку суспільства.
Відразу до конкретики: в Україні сьогодні система управління житловим фондом є украй фрагментованою. Діють численні закони і підзаконні акти, кожен з яких регулює окремий аспект житлової сфери — від приватизації житла до створення об’єднань співвласників. Кожен із цих документів, можливо, є потрібним і навіть корисним у межах свого напряму. Однак вони не утворюють цілісної, узгодженої системи. Це як мати всі деталі конструктора, але без інструкції, як зібрати все в працюючий механізм. У результаті нормативних актів багато, а ефективного управління житловим фондом як єдиного механізму українці не мають.
Попри наявність зареєстрованої власності на квартири співвласники часто не усвідомлюють, що питання власності охоплює і спільне майно та вимагає активної участі в його управлінні. Існуюча у цій сфері прогалина породжує бездіяльність, уникнення відповідальності, неможливість ухвалення почасти критично важливих для нормального функціонування житлового будинку рішень. Аає бути чітке розуміння: власність це не лише право, а й обов’язок. Спільне майно — це спільна справа, яка потребує відповідального ставлення з боку кожного співвласника.
Наступна важлива і незаповнена прогалина: питання землі під багатоквартирними будинками. Сьогодні в Україні відсутній сталий механізм юридичного закріплення такої землі за співвласниками будинку. Як результат мешканці не можуть розпоряджатися фактично своєю територією, захищати її від сторонньої забудови чи офіційно здійснювати заходи із благоустрою. Це не технічна проблема, а прояв юридично незавершеної моделі права власності на житло, яка потребує системного врегулювання.
Ще одне слабке місце — реєстри і облік. Сьогодні в Україні не існує повного і достовірного реєстру багатоквартирних будинків. Частина будинків узагалі не врахована в цифровій системі, частина мають лише паперову документацію з 60–70-х років. У деяких містах відсутня актуальна інформація навіть про кількість житлових будинків, годі вже казати про їхній технічний стан, енергетичну ефективність, потребу в ремонтах чи наявність аварійних ситуацій.
Без цієї інформації держава, громади, донори, програми підтримки — усі працюють всліпу і зрештою це призводить до неефективності дій у житловій сфері.
Ця проблема особливо рельєфно проявилася під час широкомасштабної війни. Значні руйнування житлової інфраструктури загострили питання не лише його фізичного відновлення, а й управління. Хоч є формальні власники окремих квартир, та з власниками житлових будинків як цілісних об’єктів ситуація значно складніша. Бракує відповідальних суб’єктів, здатних ухвалювати рішення, координувати дії і брати на себе обов’язки з відновлення і подальшого утримання житла.
Окреме питання, що потребує подальшої уваги, — правовий статус управителів житла. Наразі управителем житлового будинку може стати будь-який суб’єкт господарювання, у штаті якого є хоча б один працівник із чинною професійною атестацією за відповідною кваліфікацією. Водночас відсутні обов’язкові вимоги до сертифікації систем управління житлом відповідно до міжнародних чи національних стандартів. Уявімо: управитель фактично керує житловим об’єктом або навіть декількома, розпоряджається коштами, впливає на якість і безпеку життя мешканців — і проте при цьому він не зобов’язаний дотримуватись жодної системи стандартів управління. Можливо, це не є критичною проблемою сьогодні, але в майбутньому це важливе питання для вдосконалення практик управління житловим фондом.
Ще один виклик, який часто лишається поза увагою, — відсутність чітко визначеного ефективного механізму колективного споживання комунальних послуг. У більшості випадків багатоквартирні будинки не мають змоги укласти один договір на постачання, наприклад, тепла чи води. Кожен власник залишається окремим споживачем, а спільні частини — дахові котельні, підвальні труби, технічні приміщення — випадають із поля відповідальності. Це створює прогалини в обліку, розрахунках і управлінні, стає джерелом непорозумінь і фінансових втрат.
Частину цих законодавчих прогалин ми намагаємося заповнити у межах проєкту TEAM 2025, який реалізується у партнерстві з Естонським союзом житлових кооперативів (EKYL) за підтримки Естонського центру міжнародного співробітництва (ESTDEV). Естонія має успішний досвід у вирішенні системних проблем управління житлом: від правового статусу співвласників до прозорих механізмів користування землею та ефективного управління будинками.
Ми уважно цей досвід вивчаємо і пропонуватимемо рішення, які допоможуть адаптувати кращі практики до українських умов — із врахуванням нашого правового поля, соціального контексту і викликів, пов’язаних з війною.
Проєкт Закону України «Про управління житловим фондом», ухвалення якого передбачене Програмою фінансової підтримки Європейського Союзу для України Ukraine Facility Plan (UF PLAN) і відповідно який присутній у законодавчих планах вітчизняного уряду, має дати відповідь на згадані задавнені системні проблеми. Він має запропонувати модель, в якій кожен житловий об’єкт має ефективного управителя, кожен співвласник розуміє свої права і обов’язки, а загалом система функціонує на основі прозорих правил, сучасних реєстрів, стандартів і справедливого розподілу відповідальності. Цей закон — не лише про житло: він про довіру, безпеку, розвиток і майбутнє наших міст і громад.
Більш широко в цьому контексті існує потреба в документі, який не лише закріпить ключові ідеї, а узгодить їх у межах єдиної політики, визначить пріоритети, цілі, конкретні заходи і строки їх реалізації. Таким документом має стати Державна стратегія житлової політики — як логічне доповнення до законодавчих ініціатив, у т.ч. проєкту закону «Про управління житловим фондом». Саме стратегія дасть змогу сформувати цілісне бачення розвитку житлової сфери в Україні в середньо- і довгостроковій перспективі.
Робота над стратегією розпочата, відповідальним міністерством визначене Мінрозвитку громад і територій України. Нещодавно відбулося перше засідання Технічної робочої групи, участь у якій взяли фахівці низки галузей, представники міністерств, міжнародних організацій, громадських ініціатив.
Були погоджені план-графік і структура документа, визначені тематичні підгрупи. Робота триватиме у чотири основні фази: підготовчий, аналітичний, змістовий і фіналізація з поданням до уряду.
У структурі Стратегії окреме місце матиме розділ “Управління житловим фондом”. Під час його підготовки, поміж інших, планується розглянути такі питання:
- стандарти управління житловим фондом;
- система цифрового обліку житла;
- сертифікація управителів житлом;
- правове регулювання спільного майна і землі;
- упровадження принципу відповідального власника та інші важливі питання.
Під час напрацювання цього розділу плануємо не просто констатувати проблеми, а дати дорожню карту для зміни моделі управління українським житлом. Іншими словами, як від хаосу у цій царині перейти до прозорості, від недовіри — до партнерства, від безсистемності — до чіткої системи європейських стандартів.
Зараз ми формуємо не просто нову житлову політику. Намагається створити довіру — людей до держави, хоча б у визначеній сфері, співвласників – одне до одного, громад – до уряду. Стратегія має стати договором між державою і громадянами, між урядом і муніципалітетами, між професійною спільнотою і практиками.
Якщо реалізуємо все, що плануємо, — зможемо сказати: Україна нарешті має нову, ефективну і сучасну модель житлової політики, яка дає змогу почати жити за європейськими правилами.
Сергій Комнатний, доктор юридичних наук, почесний президент ГО Housing Ukraine.
Реклама, згідно з пунктом 3 статті 9 Закону України №270/96-ВР від 03.07.1996 і Закону України№2849-IX від 31.03.2023.