Соціальне vs Доступне: чому термінологічна плутанина загрожує житловій реформі

Блоги
Тетяна Бойко

Чітке розмежування понять має визначити - чи отримають українці реальні квадратні метри, чи реформа так і залишиться амбітним планом на папері

Після початку повномасштабної війни житлова криза в Україні перетворилася на одну з найгостріших соціально-економічних проблем. Кількість внутрішньо переміщених осіб зросла до мільйонів, а держава й громади досі не мали інструментів для довгострокового забезпечення людей житлом через застарілий Житловий кодекс 1983 року.

Ухвалений 13 січня 2026 року Закон «Про основні засади житлової політики» нарешті закладає фундамент для сучасної системи. Проте диявол криється в деталях: успіх реформи прямо залежить від чіткого розмежування понять соціального та доступного житла.

МІЖНАРОДНИЙ ДОСВІД: ЯК ЦЕ ПРАЦЮЄ В ЄС

Україна прагне впровадити європейську модель, де ці два сегменти чітко розділені, оскільки вони виконують різні економічні завдання.

  • Досвід Австрії (Віденська модель): Тут понад 60% мешканців столиці живуть у субсидованому або муніципальному житлі. Головний принцип – це житло ніколи не виходить на вільний ринок. Воно належить громаді або обмеженим у прибутках асоціаціям, що гарантує стабільність цін на десятиліття.

  • Досвід Нідерландів: Країна має найбільшу в ЄС частку соціального житла (близько 30%). Ним управляють житлові корпорації – приватні неприбуткові організації, які виконують державне завдання. Вони самостійно фінансують будівництво, але не мають права розподіляти прибуток між власниками – усі кошти реінвестуються у фонд.

  • Ризик «британської моделі»: У 1980-х роках у Великій Британії дозволили масовий викуп соціального житла орендарями (Right to Buy). Це призвело до стрімкого скорочення фонду та нинішньої кризи доступності, з якою країна бореться досі.

Саме тому європейська модель, на яку орієнтується Україна, вимагає чіткого поділу на програми власності та фонд соціальної оренди.

ВЛАСНІСТЬ ПРОТИ ОРЕНДИ: УКРАЇНСЬКИЙ КОНТЕКСТ

  • Доступне житло – це шлях до власності. Логіка приватної власності закладена тут від початку: це пільгові кредити або оренда з викупом.

  • Соціальне житло – це виключно оренда за доступною ціною. Договір соціальної оренди не може передбачати можливості викупу. Тільки так громада може сформувати стабільний фонд, який постійно працюватиме на її потреби.

ЧОМУ ПОТРІБНІ РІЗНІ ОПЕРАТОРИ

Закон вводить поняття операторів житла. Тут важливо розділити функції:

  1. Оператор соціального житла має бути виключно неприбутковою юридичною особою. Це критично: доходи повинні повертатися у фонд, щоб запобігти виведенню майна на ринок або податковим маніпуляціям.

  2. У сфері доступного житла діють провайдери послуг, чия місія закінчується в момент набуття сім’єю права власності.

ЩО НА КОНУ?

Без чіткого розмежування на практиці ми ризикуємо:

  • Втратити новостворений житловий фонд через механізми приватизації.

  • Надати податкові пільги девелоперам замість реальної підтримки громадян.

  • Не виконати зобов’язання перед ЄС щодо прозорості житлової політики.

Ухвалення нового законодавства – це унікальний шанс для України побудувати житлову систему за європейським зразком – прозору, стійку та розраховану на десятиліття. Проте успіх багато в чому залежить від того, чи вдасться уникнути термінологічної плутанини під час імплементації нового закону. Саме чітке розмежування понять стане тим маркером, який визначить: чи отримають українці реальні квадратні метри, чи реформа так і залишиться амбітним планом на папері.

Тетяна Бойко, координаторка житлово-комунальних та енергетичних програм громадянської мережі «ОПОРА»