Чи варто Києву услід за Барселоною забороняти короткострокову оренду житла?

У Барселоні місцева влада планує обмежити оренду квартир на строк менше 30 днів. Це вже не перша, але поки що найбільш агресивна спроба чиновників заборонити короткострокову здачу осель.

Влада Барселони запровадила тимчасові обмеження на короткострокову оренду квартир. Основна мотивація чиновників – врегулювати неконтрольований наплив туристів та забезпечити дотримання проти-ковідних норм. Натомість експерти вважають, що реальна причина, яка стоїть за таким рішенням – тривала боротьба міської влади проти сервісів короткострокової оренди житла, як-то AirBnb.

З 2011 року Барселона запровадила спеціальні ліцензії для тих, хто хоче здавати житло в оренду на короткий строк. Потім у 2014 році видачу цих ліцензій повністю зупинили для осель у центрі. У 2018 році додалася система ID-номерів власників квартир, щоб можна було легко виявляти порушників орендних правил. Нарешті в серпні 2020 року короткострокову оренду квартир терміном до 30 днів заборонили, як частину масштабних протиепідеміологічних заходів. Влада виявилась задоволена результатами, і тепер прагне перевести тимчасові обмеження в статус постійних. Але чому в Барселоні не хочуть дозволяти здавати житло туристам?

Найперша причина – це деформації на ринку оренди, які почали відбуватися із ростом популярності сервісів оренди квартир, як AirBnb. Власники апартаментів у центрі чи біля узбережжя легко отримують показник зайнятості квартир майже 100%  у курортний сезон. За таких умов, короткострокова оренда приносить щонайменше в декілька разів більше грошей у порівнянні зі здачею квартир на тривалий строк. А зручність процесу завдяки AirBnb робить оренду дуже привабливим бізнесом для господарів.

Як наслідок, змінилися тренди внутрішньої міграції в столиці Каталонії. Місцевим пошукачам житла стало не по кишені жити в центрі або туристичних районах. Адже власники квартир називають ціни, порівняні з їхніми потенційними доходами при здачі осель подобово. Також деякі мешканці взагалі самі почали з’їжджати з власних осель, щоб здавати їх туристам. Щоб зекономити, вони переселяються в райони далі від центру та пляжів.

Незадоволеними виявились ті жителі, які не захотіли здавати квартири мандрівникам, натомість тепер змушені жити поруч із численними туристами з різних країн світу. Їх часто не влаштовують шум та велика кількість незнайомих людей.

Більш гостра проблема, аніж невдоволення ряду місцевих мешканців – це загальна нестача житла,  із якою зіткнулась Барселона. Чимало квартир вийшли із сегмента оренди для місцевих жителів та, фактично, почали виконувати функції готелів. Це створило перекоси на ринку. Для порівняння, в сезон кількість активних осель на AirBnb може доходити до 20 тисяч – у місті з 1,6 мільйона жителів. Це на третину більше, аніж загалом здається квартир у Києві, де проживає майже 3 мільйони постійного населення.

Ще одна очевидна проблема – несплата податків. З одного боку, є готелі, які відносно легко контролювати. З іншого – приватні орендодавці, частина з яких оминають систему ліцензій, а також мають змогу занижувати ціни або кількість зданих «ночей».  Хоча чиновники не наголошують саме на такому факторі, скоріше за все, в реальності він грає одну з вирішальних ролей.

Нарешті, важливим є чинник захисту інвесторів. Бізнесмени вкладають від кількох мільйонів євро для відкриття невеликого готелю, до десятків мільйонів, щоб запустити великі комплекси в столиці Каталонії. Коли став популярним AirBnb – це напряму вплинуло на заповненість готелів та окупність вкладень.

Але чи варто Україні очікувати на подібні ініціативи, як-то заборона подобової оренди квартир?

Що стосується короткострокової оренди, для більшості українських міст вона є органічним способом збільшити пропозицію житла для мандрівників, якого не вистачає, особливо під час активного сезону. У невеликих містечках взагалі може не бути готелів із задовільним рівнем сервісу, а тому приватні апартаменти покривають потреби ділових мандрівників. З іншого боку, сусідство із подобовими квартирами зазвичай дуже не подобається мешканцям осель, розташованих поруч. Адже в таких квартирах можуть час від часу оселятися галасливі компанії.

Однак навряд чи сьогодні влада може запропонувати механізми для регуляції сфери, а також альтернативу квартирам для всіх мандрівників.

Набагато більшою проблемою є те, що взагалі увесь вітчизняний ринок оренди житла зараз і так працює в сірій зоні. Навіть якщо орендодавець та орендар укладають договір, власник квартири рідко йде далі, щоб не платити додаткові податки. У випадку оренди, мова йде про стандартні 18% податку з прибутку, а також 1,5% військового збору. Можна зменшити суму платежу, якщо здавати квартир не як приватна особа, а попередньо оформити ФОП. Проте це вимагає додаткових адміністративних активностей та витрат часу. Для деяких професій взагалі неможливо відкрити ФОП.

Чому відбувається така ситуація? Парадоксально, але податки з оренди квартири легше оминути, аніж сплатити. Процес сплати незрозумілий для пересічного громадянина, натомість зобов’язання подавати декларацію у випадку отримання додаткових доходів лякає більшість українців. Друга проблема – це незрозумілість, навіщо платити податки. Річ у тому, що в Україні два незнайомці довіряють одне одному більше, аніж кожен із них довіряє державі.

Наприклад, у Німеччині офіційно оренда житла регламентована за кількома напрямками. Так, орендодавець не може підвищувати ціну більше, аніж на кілька відсотків щороку. Також орендар захищений від виселення навіть у тому випадку, якщо він не може тимчасово платити за оренду.

Цей приклад яскраво показує, що коли хоча б одна сторона отримує серйозні вигоди від офіційних відносин, вона буде наполягати на законності. З іншого боку, в Україні, немає жодних правил, які б робили офіційну оренду більш привабливою для будь-кого з учасників.

Другий важливий компонент – це простота укладання угод та сплати податків. В ідеалі, це може бути онлайн-система, зі стандартними формами угод, а також можливістю внесення змін до них за потреби на етапі перемовин. Далі орендодавець та орендар разом заповнюють інформацію, після чого система формує єдиний документ, який потім обидві сторони підписують за допомогою ЄЦП. База для нарахування податків береться автоматично з суми в угоді, а сплатити їх можна тут же в особистому кабінеті. Кожен місяць або квартал система формує рахунок, який далі можна оплатити за допомогою картки або навіть одразу через Apple чи Google Pay. І жодних декларацій для тих, хто має діджиталізовані та прозорі доходи від оренди.

Влада Барселони сьогодні йде на безпрецедентні кроки, намагаючись повністю заборонити короткострокову оренду для приватного житла. З одного боку, такі дії викликані невдоволенням місцевих жителів, власників готелів  та спробою максимізувати збори податків від туризму. З іншого, оскільки це суперечить ринковим трендам, скоріше за все, ініціатива матиме негативний загальний економічний ефект для жителів міста. Що стосується України, то у нас навіть ринок довгострокової оренди сьогодні перебуває здебільшого в сірій зоні. Для того, щоб вивести його з тіні, потрібно не лише приймати відповідні постанови, натомість зробити офіційне оформлення орендних відносин вигідним, а супутні податково-адміністративні активності для власника квартири та орендаря – максимально простими та діджиталізованими. 

Володимир Кравець, депутат Київради, перший заступник голови Постійної комісії Київської міської ради з питань архітектури, містобудування та земельних відносин

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства