Перша квартира: коли іпотека не по кишені

Квартира в іпотеку чи розстрочку – не кожному українцю по кишені. Питання: чому? Ринок іпотечного кредитування в останні роки демонструє постійну тенденцію до скорочення – від пікових 143 мільярдів гривень у 2008 році до трохи більше 34 мільярдів в серпні 2019 року. Розстрочки від забудовників є короткостроковими і найчастіше їх термін не перевищує 2-3 років. Це робить їх доступними лише для відносно невеликого числа громадян. Очевидно, що державні програми допомоги при купівлі першого житла могли б суттєво вплинути на ситуацію і стати точкою для зростання сектору.

Зараз в Україні діють кілька програм допомоги родинам у придбанні житла. Найефективніша з них направлена на військових і учасників АТО, яким держава частково компенсує вартість нерухомості. Також працюють «Доступне житло» і компенсація відсотків за кредитами. Проте їх масштаб, а також умови для участі, роблять програми вкрай вибірковими і такими, що не мають глобального впливу на ситуацію забезпечення молодих українців житлом. Наприклад, аби стати учасником програми «Доступне житло», родині треба мати доволі невисокий дохід. З якого може бути важко сплачувати навіть зменшену вартість квартири.

По-іншому складається ситуація в Штатах, Канаді, Австралії й ряді інших розвинених країн. Там молодим людям пропонують різноманітні опції підтримки у придбанні першого житла. Варіанти допомоги можуть варіюватись від одноразової грошової допомоги до суттєвого зменшення процентної ставки за іпотеку, вирахування з податків або додаткових коштів на пенсійний рахунок. Наприклад, у США, в залежності від безпосередньо штату, а також кредитного рейтингу особи, перший внесок за різноманітними програмами допомоги у придбанні першого житла може складати від 0 до 20%, а відсоткова ставка – ринкові декілька відсотків. А Фінляндія пропонує покупцям першого житла платити за нові помешкання менше податків, тим самим знімаючи можливі перепони до володіння нерухомістю.

До того ж, в розвинутих країнах програми допомоги купівлі першого житла є певною надбудовою до розвинутого ринку іпотечного кредитування. Тобто, там давно виявили проблему придбання саме першої оселі й приймають відповідні заходи по її вирішенню.

В останні роки в Україні левову частку фінансування в житлову нерухомість складають інвестиції. Люди вкладають гроші в квартири, бо довіряють забудовникам більше, ніж банкам. У свою чергу, велика кількість тих, хто дійсно потребує квартир чи будинків для покращення власних побутових умови і безпосереднього проживання, не мають достатньо коштів для їх придбання.

Адже сьогодні українець, який хоче придбати житло, має спочатку зібрати – або позичити у друзів та родичів – усі 100% його вартості. У цьому випадку навіть розстрочки від забудовників на 2-3 роки не покращують справу. Адже виплати за ними усе одно значно вищі у порівнянні із середньою зарплатою українця.

Та реальний попит на житло може сильно зрости, якщо держава запропонує ефективні програми допомоги при купівлі нерухомості. Перший параметр – це кількість молоді. Щороку в Україні народжується більше 300 тисяч дітей. Потенційно, всі вони є покупцями першого житла. Звісно, не по одному, а створивши родини. Проте якщо далі навіть 30% з молодих сімей вирішить придбати перше житло, це означає щорічний попит на рівні 45 тисяч квартир. Для порівняння, в 2018 році всього в Україні було укладено трохи більше 277 тисяч угод купівлі-продажу житла. Тобто, наявність ефективної підтримки молоді при купівлі житла може легко збільшити сьогоднішній показник на 15%.

Іще одна справа – це залучення грошей в економіку та боротьба з тіньовим сектором. Сьогодні середній українець має накопичувати гроші на квартиру більше десяти років. Увесь цей час спочатку тисячі, а потім десятки тисяч доларів можуть просто лежати вдома під матрацами – і не працювати.

Зовсім інша ситуація, коли в Україні молодь вкладатиме зароблені кошти у власне житло. Якщо припустити, що середньомісячний платіж за квартиру становитиме 200 доларів із родини, то на десятий рік існування програми в економіку будуть повертатися більше 2,2 мільярда гривень у поточних цінах. Враховуючи мультиплікатор будівництва, це може призвести до зростання економіки на сотні мільярдів гривень щороку – або +10-11% від поточного рівня ВВП, лише за рахунок стабільного збільшення попиту на нерухомість. Також варто враховувати й кумулятивні наслідки – люди, які мають власне житло, будуть охочіше заводити дітей, відчуватимуть більшу впевненість у завтрашньому дні й серйозну мотивацію до праці.

Будівництво завжди вважалося одним із локомотивів економіки та найперших інструментів розвитку країни. Наприклад, у роки Великої Депресії, а також зараз, у розпал торговельної війни з Китаєм, США використовує будівництво у якості великого внутрішнього ресурсу для зростання ВВП. Що стосується України, то в нас, серед переліку можливостей, великий потенціал має забезпечення молоді першим житлом. Це вирішить цілий ряд проблем – починаючи від стимулювання зростання ВВП, зменшення частки тіньової економіки та відмови молоді від зберігання накопичень під матрацами, до збільшення почуття безпеку і комфорту в сотень тисяч українців – власників свого житла.

Дмитро Ісаєнко, народний депутат України, секретар Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування

* Точка зору автора може не збігатися з позицією агентства