Створення ОСББ: справа клопітна, важка, але необхідна

05.05.2016 10:20 3139

Треба, нарешті, звикати бути справжніми власниками свого житла

Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - це юридична особа, яка представляє інтереси власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку у стосунках з іншими юридичними і фізичними особами при використанні власного і спільного майна цих власників.

Простіше кажучи, власники житла чи нежитлових приміщень об'єднуються, аби разом захищати свої права. Які права і перед ким захищати? Насамперед, право платити за комунальні послуги (газ, світло, вода, вивезення сміття, різноманітні ремонти, прибирання прибудинкової території і ще багато чого подібного) рівно стільки, скільки вони справді коштують, а не переплачувати. А захищатися - від, насамперед, монополістів у сфері надання таких послуг і від державних (муніципальних) органів влади, які часто-густо діють у згоді з монополістами проти споживачів комунальних послуг. Отже, ОСББ - це, по суті, наданий громадянам законом інструмент захисту власників житла у багатоквартирному будинку від усіх негараздів, які об'єктивно виникають від монополізму в сфері надання комунальних послуг. Цей інструмент не є, та й не може бути, стовідсотковою гарантією захисту, але іншого нема і не може бути. Принаймні, з боку самих власників. Інша справа, що громадяни можуть і повинні добиватися таких гарантій шляхом знищення монополій у сфері надання комунальних послуг як цілеспрямованої державної політики.

На тему ОСББ коментарів експертів, порад юристів, прикладів з практики - такої інформації достатньо на сторінках ЗМІ чи на просторах Інтернету. Насамперед - більш чи менш детальних інструкцій, як створити ОСББ, тобто - що саме і в якій послідовності робити. Приміром, ось така. Або - трохи інша, чи ось - ще одна.

На виконання згаданого Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» розроблена (і продовжується розроблятися) ціла низка нормативних документів, які регламентують (уточнюють) процес створення і функціонування ОСББ. Опікується цим Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України, про що й повідомляє на своєму офіційному сайті.

Крім офіційних органів, проблемами створення ОСББ активно займаються (тобто, ведуть роз'яснювальну роботу) громадські організації. Звісно ж, ОСББ в Україні присвячений і окремий спеціалізований сайт.

Найперше питання, яке виникає у темі ОСББ - що буде, якщо хтось із власників квартир проти його створення?

Загальна відповідь, як не дивно, дуже чітка і проста. Все залежить від кількості таких «відмовників». Якщо їх більшість, то ОСББ створене, зрозуміло, не буде, і тоді, як вже сказано, будинку призначать управителя. А ситуація, коли меншість власників квартир у будинку з тих чи інших причин не хоче нічого чути про участь в ОСББ, легко вирішується просто тому, що цій меншості так чи інакше доведеться підкоритися більшості і сплачувати за комунальні послуги в тих розмірах, які визначить для неї більшість власників, об'єднаних в ОСББ. І тут нічого не означатиме той факт, що хтось десь не голосував чи не підписував. Прийде платіжка, і якщо не сплатити - стягнуть через суд. Зрештою, так само, як це відбувається й зараз, без ОСББ: ЖЕК виставив рахунок, і спробуй не заплатити (можна, звісно, побігати по судах, але це заняття лише для особливо затятих «любителів» таких змагань).

ОСББ не є замінником ЖЕКів, оскільки замовляє послуги, тоді як ЖЕК - їх виконує. Тобто ОСББ зможе вибирати, з ким мати справу - з окремими фізичними особами (електриками, сантехніками, двірниками тощо), з юридичними особами (приватними фірмами або з тим же ЖЕКом), і навіть укладати окремі договори з облгазом та обленерго.

Скільки у нас вже створено ОСББ?

За статистикою Мінрегіону, тільки за січень - вересень 2015 року в країні було створено 556 нових ОСББ, і загалом станом на 1 жовтня 2015 року їх в Україні було створено 14 328, що становило 19,13% від загальної кількості багатоповерхових будинків країни (74 900 будинки), а через два місяці - 1 грудня 2015 року - їх вже було 16 831, це - приблизно 22% від загальної кількості багатоквартирних будинків країни. Тут варто ще додати, що в країні станом на 1 жовтня минулого року діяли 5 764 житлово-будівельних кооперативи з утримання житлового фонду (ця кількість теж потроху зростає), котрі по-суті, нічим не відрізняються від ОСББ. Тобто, як бачимо, процес створення ОСББ різко пришвидшується.

Вся процедура створення ОСББ складається з таких головних кроків:

1) створення ініціативної групи;

2) формування реєстру співвласників;

3) скликання установчих зборів;

4) підготовка проекту Статуту ОСББ;

5) проведення установчих зборів;

6) проведення письмового опитування (якщо є потреба);

7) державна реєстрація ОСББ.

Зверніть увагу: в одному будинку може бути створене тільки одне ОСББ.

З чого треба починати створення ОСББ?

Як бачимо, зі створення ініціативної групи. Вона має складатися мінімум з трьох осіб. Це мають бути власники квартир або нежитлових приміщень у даному будинку. Орендарі, щоб стати членом ініціативної групи, повинні мати відповідне доручення власника.

Завдання групи: скликати установчі збори у конкретний день і час і в конкретному місці, підготувати проекти рішень цих зборів, зробити запити до Державного реєстру прав. І, звісно, переконливо пояснити усім іншим мешканцям (власникам), для чого створюється ОСББ. 

Жодному власнику квартир (або нежитлового приміщення) в будинку не може бути відмовлено в праві бути членом ОСББ (брати участь у прийнятті рішень ОСББ).

Таким чином, починати створення ОСББ у новозбудованому багатоквартирному будинку можна після того, як право власності на половину і більше квартир і нежитлових приміщень у даному будинку зареєстровано в установленому законом порядку.

Фото: vyhid-e.org.ua

Як членам ініціативної групи дізнатися, хто є законним власником квартир чи нежитлових приміщень?

Інформація про права на нерухомість внесена в Державний реєстр прав. На практиці, щоб отримати такі дані, треба  подати відповідну заяву (письмово або в електронному вигляді) державному реєстратору або нотаріусу (якщо він має доступ до згаданого Державного реєстру прав). Як оформити таку заявку - є інформація на офіційному сайті Міністерства юстиції або Укрдержреєстру. До речі, отримання відповідної довідки коштуватиме вам 170 гривень.

Без реєстру співвласників ініціативна група не зможе провести установчі збори на законних підставах.

Тому що, по-перше, кожен власник має право бути сповіщений про збори і брати у ньому участь. Тобто, якщо котрийсь з власників не знатиме про вибори, то це вже є порушенням закону, на підставі чого рішення зборів може бути оскаржене у суді.

По-друге, рішення про створення ОСББ можна ухвалити виключно голосуванням «за» більшості від загального числа власників (а не просто більшості присутніх на зборах).

Як створити ОСББ у будинках, де право власності на житло не внесено до Державного реєстру прав (таке трапляється у старих будинках)?

На жаль, закон не дає чіткої відповіді, що робити, якщо паперові документи на право власності є, а до державного реєстру інформація про це не внесена. Ініціативній групі доведеться звертатися безпосередньо до осіб, які проживають у квартирах, і дізнаватися у них, хто є власником кожної квартири. Справа, звісно, клопітна, особливо, якщо у будинку дві - три сотні квартир, але її доведеться зробити, причому дуже акуратно. Коли ОСББ буде реєструватися державою, то документи на право власності не перевіряються, однак якщо є помилки в інформації про власників, поданій на державну реєстрацію, або власники не були повідомлені про установчі збори, то це може бути підставою для судових позовів з боку окремих громадян. Загалом, ініціативній групі не варто легковажити роз'яснювальною роботою з мешканцями. Використовуйте все, що можна - оголошення, індивідуальні бесіди, навіть оголошення у місцевій газеті. Нічого зайвим не буде.

Установчі збори мають бути проведені з абсолютним дотриманням усіх законних процедур.

Насамперед - кожен власник житлового чи нежитлового приміщення у будинку має бути повідомлений про час і місце проведення установчих зборів. Це категорична вимога закону. Її порушення може стати законною причиною для скасування вже зареєстрованого ОСББ. Тому потрібно направити  письмові повідомлення у кожну квартиру (обов'язково - під розпис або поштою замовним листом).

Далі, у повідомленнях про проведення установчих зборів має бути зазначений чіткий порядок денний. Неприпустимо використовувати загальні визначення типу: «організаційні питання», «різне», «інше». Неприпустимо також змінювати порядок денний після того, як розіслані повідомлення. Бо, знову ж таки, все це може бути підставою для скасування у суді державної реєстрації ОСББ.

Як рахують голоси на установчих зборах?

Рішення ухвалюються поіменним голосуванням. Кожний співвласник (або його представник) має кількість голосів, пропорційній частці загальної площі квартири або нежитлового приміщення у загальній площі усіх приміщень будинку. Звісно, відповідні розрахунки варто зробити ще до зборів. Рішення вважається ухваленим, якщо «за» проголосувало більше половини усіх співвласників (але аж ніяк не більшість присутніх на зборах!). Кожен, хто голосує, ставить особистий підпис («за» чи «проти»).

Якщо на установчих зборах виявиться, що достатньої кількості голосів за створення ОСББ не вистачає, тоді можна провести письмове опитування власників, які не були присутні на зборах. Це опитування має бути проведене не пізніше 15 днів після зборів. Листки письмового опитування (пронумеровані!) додаються до протоколу установчих зборів.

Фото: Дмитра Ніконорова/ua.korrespondent.net

Яким має бути статут ОСББ?

Існує Типовий статут ОСББ, затверджений Держкомітетом з питань ЖКГ ще в серпні 2003 року. Однак було б грубою помилкою просто переписати його. Статут - цілком практичний документ, він має містити шляхи розв'язання усіх практичних ситуацій (включаючи ті, які випливатимуть з конкретної специфіки конкретного будинку), яких, зрозуміло, не уникнути в діяльності ОСББ. Тому, при складанні статуту ОСББ навряд чи вдасться обійтися без кваліфікованого юриста, оскільки статут не може бути для «галочки».

Є ціла низка обов'язкових положень, які має містити статут ОСББ, і відсутність хоча б одного з них може бути підставою для відмови у державній реєстрації ОСББ. Тому, знову ж таки, варто заздалегідь проконсультуватися з досвідченим юристом.

Загалом, щодо залучення юристів до роботи ініціативної групи треба зазначити, що це справа, безумовно, корисна. А в більшості випадків - просто необхідна. На практиці ініціаторам створення ОСББ доведеться подолати чимало перешкод бюрократичного порядку. Звісно, послуги фахівця коштують грошей, але навряд чи це те, на чому варто економити. Будь-яка правова помилка у процесі створення ОСББ може призвести до повного краху вашого задуму, і все доведеться починати спочатку. Зрештою, юрист допоможе вам, як мінімум, зекономити час, а час, як відомо, - це теж гроші.

Коли ОСББ вважається створеним?

Тільки після державної реєстрації. Рішення установчих зборів замало. Тому державна реєстрація юридичної особи є останнім етапом створення ОСББ. Процедура реєстрації ОСББ така ж сама, як і реєстрація будь-якої юридичної особи.

Безумовно, створення ОСББ - справа клопітна, з труднощами і витратна. І все ж - без ОСББ не обійтися, якщо власники квартир хочуть мати реальний захист своїх прав.

Чи означає створення ОСББ позбавлення власників квартир пільг і субсидій?

Категорично - ні. Отримання пільг та субсидій не залежить від форми управління будинком, вони призначаються і скасовуються виключно законодавством України. 

Оксана Федоряченко, Київ

Розширений пошукПриховати розширений пошук
За період:
-