Про головний «комунальний закон» або як «хату скраю» перетворити на дім-фортецю
Зокрема, говорять навіть про примару «комунального дерибану».
Насправді у даному випадку не варто захоплюватися теорією змови. Закон є організаційно раціональним і політично виваженим. Він демонополізує механізми створення ОСББ і визначає найкоротший шлях до відповідального власника житлових будинків. Документ є і своєрідним запобіжником від монополізму та адміністративного тиску на власника житла.
Він підтримує клас активних людей, готових брати на себе відповідальність за комфорт і техногенну безпеку власного помешкання. Фактично Закон стимулює українців перейти із безвідповідального стану – «моя хата скраю» на осмислений – «мій дім – моя фортеця».
Люди отримали право вибору організації з обслуговування власного житла. Вони можуть разом створити ОСББ, чи прийняти рішення про обрання управляючої компанії з надання житлових послуг. Важливо розуміти, що ОСББ, як неприбуткова організація, має податкові преференції – громадяни власними коштами можуть розпоряджатися самостійно. Це – суттєва перевага. Натомість управляюча компанія мусить сплачувати податки.
Кожен із цих варіантів має особливості, але обидва вони дають мешканцям змогу утримувати житлові будинки ефективніше, аніж нині. Важливо, що закон не лише підтверджує право власності, але і юридично фіксує ключове зобов’язання власника – утримувати власний будинок.
Окремо варто наголосити на долі нинішніх ЖЕКів. 1 липня, коли має запрацювати нова система управління житлом, не відбудеться розвалу системи управління ЖКГ, як пророкують горе-експерти. ЖЕКи НІХТО НЕ ЛІКВІДОВУЄ. Вони мають право разом із іншими організаціями вигравати конкурси з надання житлово-комунальних послуг. Але Закон створює конкурентний демонополізований економічний простір. Виграє той, хто запропонує мешканцям конкретного будинку кращі умови.
Під час впровадження масштабних реформ доречно поглянути на досвід тих, хто цей шлях успішно подолав. Зазирнувши до сусідньої Польщі, побачимо, що там років із 20 тому одразу пішли ринковим шляхом. Тобто почали із приватизації ЖЕКів, а не житлового фонду. Спочатку виокремили відповідальних, а згодом передали у власність і житло.
Після приватизації житла ЖЕКи лишилися пам’ятками радянського періоду. Адже не зрозуміло: вони є власниками, розпорядниками чи просто зайвою ланкою... Очевидно, що вертикальна система управління житловим фондом – це тромб командно-адміністративних часів. Європейська система управління – горизонтальна, ринкова та конкурентна.
Безумовно, будь-яка реформа має певні ризики. У нашому випадку я розумію побоювання лідерів місцевого самоврядування. Вони делегуватимуть відповідальність ОСББ чи управляючим компаніям, а відтак – втратять важелі контролю. Водночас із мерів ніхто не зніматиме відповідальність за організацію комфортного і безпечного життя на теренах громади. Відтак, у випадках комунального форс-мажору вони будуть позбавлені певної частки повноважень, потрібних для вирішення проблеми. Але будуть змушені їх шукати. Ці аспекти взаємин, безумовно, необхідно законодавчо допрацювати.
Кілька тез про діяльність ОСББ. Не варто боятися цього інституту. ОСББ прямо представляє інтереси власника. І це – найбільш оптимальний варіант з управління майном. Адже різниця між підходами власника і розпорядника в управлінні така сама, як між водієм та пасажиром таксі. Перший зацікавлений мати справне, надійне авто, а другий забуває про нього, тільки-но грюкнув його дверцятами. ОСББ, створене мешканцями-власниками, за природою власника не зможе бути байдужим до стану свого будинку. Адже вони – господарі квартир, нежитлових приміщень та придомової території.
ОСББ можна розглядати як інструмент залучення точкових інвестицій. Вони можуть брати кредити на заходи з енергоефективності, здійснити термомодернізацію, забезпечити раціональне використання території та спільного майна. Саме тому ОСББ – природні партнери Мінрегіону, який максимально зацікавлений в успішній реформі з енергоефективності.
Варто усвідомлювати, що із Закону «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» стартує фаза дієвої реформи ЖКГ. Цей паросток за умови правильного догляду дасть молоді пагони, що оновлять застарілу систему. Тож важливо не зламати його дочасно…
Геннадій Зубко,
віце-прем'єр-міністр – міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України
реклама